iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Prags Boulevard 44, 5. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
  • ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
  • ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.1%✓5. sal✓KBH-klassiker 1931✓Sol 100✓57 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.589 kr/m² × 57 m² = 3.795.568 kr.
Prags Boulevard 44, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
36d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.348 kr./år
Alpha
-10.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.795.568 kr.
66.589 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.222.020 kr.
74.071 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.841.600 kr.
67.396 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.195.000 kr.
73.596 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.795.568 kr.
66.589 kr./m²
-9.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
17.544 kr./m²
-76.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.4%
α (alpha)-10.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.4%
Gross rental/år70.932 kr.
Salgspris3.795.568 kr.
Profit (1 års hold)-355.520 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.6%
α (alpha)-10.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år105.816 kr.
Salgspris4.061.258 kr.
Profit (1 års hold)-54.946 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.9%
α (alpha)-10.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år178.380 kr.
Salgspris4.357.312 kr.
Profit (1 års hold)313.672 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.164 kr.
− Ejerudgifter/år-45.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)105.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.380 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.795.568 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-426.452 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-10.1%

Mægler

kr/m² (udbud)73.596 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-05-05normal
1.995.000 kr.35.000 kr./m²
2009-11-02normal
795.000 kr.13.947 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2016-05-05 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst i foreningen med udsigt og karnap

Velkommen til Prags Boulevard 44, 5. tv. – en stemningsfuld og særdeles veldisponeret 2-værelses lejlighed på 57 m2 med en skøn udsigt over byen og centralt beliggende på attraktive Amagerbro. Her får du en bolig, hvor klassisk københavnercharme møder lys, luft og en unik udsigt over byens tårne og tage. Lejligheden er placeret øverst i foreningen, hvilket giver en særlig ro, et fantastisk lysindfald og en udsigt, der sjældent opleves i denne boligtype. De herskabelige detaljer træder smukt frem