iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Prags Boulevard 44, 5. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
70.088 kr/m²
Vores estimat
4.195.279 kr.
73.601 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.0 %
+200.279 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.3 %
Comp-engineP10 62.303 · median 69.394 · P90 77.452 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1931)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·96 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -1%✓5. sal✓α +4.3%✓KBH-klassiker 1931✓Sol 100✓57 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.601 kr/m² × 57 m² = 4.195.279 kr.
Prags Boulevard 44, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1931
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
96d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.348 kr./år
Alpha
4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.279 kr.
73.601 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
70.541 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.238.927 kr.
74.367 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.0883.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM73.6014.195.279 kr.+5.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1062.3033.551.291 kr.-11.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median69.3943.955.437 kr.-1.0 %8 comps inden for 500 m, median 52 m væk · high confidence
Comp-engine · P9077.4524.414.783 kr.+10.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.5441.000.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.1%
α (alpha)4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år70.932 kr.
Salgspris4.195.279 kr.
Profit (1 års hold)245.391 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.0%
α (alpha)4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år105.816 kr.
Salgspris4.363.090 kr.
Profit (1 års hold)448.086 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.6%
α (alpha)4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast23.6%
Gross rental/år178.380 kr.
Salgspris4.816.180 kr.
Profit (1 års hold)973.740 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.164 kr.
− Ejerudgifter/år-45.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)105.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.380 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.195.279 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread174.459 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha4.3%

Mægler

kr/m² (udbud)70.088 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-05-05normal
1.995.000 kr.35.000 kr./m²
2009-11-02normal
795.000 kr.13.947 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.995.000 kr.2016-05-05 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst i foreningen med udsigt og karnap

Velkommen til Prags Boulevard 44, 5. tv. – en stemningsfuld og særdeles veldisponeret 2-værelses lejlighed på 57 m2 med en skøn udsigt over byen og centralt beliggende på attraktive Amagerbro. Her får du en bolig, hvor klassisk københavnercharme møder lys, luft og en unik udsigt over byens tårne og tage. Lejligheden er placeret øverst i foreningen, hvilket giver en særlig ro, et fantastisk lysindfald og en udsigt, der sjældent opleves i denne boligtype. De herskabelige detaljer træder smukt frem