Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -8.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.4%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 90✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.452 kr/m² × 56 m² = 4.841.315 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
5.250.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.984 kr./år
Alpha
-8.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.841.315 kr.
86.452 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.283.350 kr.
94.346 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.898.490 kr.
87.473 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.250.000 kr.
93.750 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.841.315 kr.
86.452 kr./m²
-7.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
25.000 kr./m²
-73.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.7%
α (alpha)-8.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år88.416 kr.
Salgspris4.841.315 kr.
Profit (1 års hold)-353.619 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-8.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år128.736 kr.
Salgspris5.180.207 kr.
Profit (1 års hold)25.593 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.0%
α (alpha)-8.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år189.069 kr.
Salgspris5.557.830 kr.
Profit (1 års hold)463.549 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-45.984 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.069 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.500 kr.
= Tx-omkostning33.350 kr.
+ Tilbudspris5.250.000 kr.
= Total investeret5.283.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.841.315 kr.
− Investeret-5.283.350 kr.
= Spread-442.035 kr.
÷ Investeret÷ 5.283.350 kr.
= Alpha-8.4%
Mægler
kr/m² (udbud)93.750 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-24normal
1.610.000 kr.28.750 kr./m²
2016-02-21normal
2.095.000 kr.37.411 kr./m²
2006-06-28normal
1.845.000 kr.32.946 kr./m²
2003-10-16family
770.000 kr.13.750 kr./m²
1996-05-29normal
430.000 kr.7.679 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.610.000 kr.2020-06-24 · 6 år siden
Udbudspris implicerer21.8% pa
FMV implicerer20.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses lejlighed med sydvendt altan på attraktiv adresse på Indre Østerbro
Velkommen til Gammel Kalkbrænderi Vej – en af Indre Østerbros mest eftertragtede adresser. Her bor du centralt i kvarteret med kort afstand til alt, hvad bydelen har at byde på; hyggelige caféer, populære restauranter, Nordhavns maritime miljø, grønne områder samt nem adgang til metro, bus og tog. Lejligheden er beliggende i en smuk og velholdt ejendom fra 1903. Du bydes velkommen i en rummelig entré med god plads til overtøj og opbevaring. Herfra træder du ind i den lyse og indbydende stue, som