Udbudspris
5.095.000 kr.
90.982 kr/m²
Vores estimat
4.997.723 kr.
89.245 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.9 %
-97.277 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.5 %
Comp-engineP10 74.705 · median 84.951 · P90 94.127 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·83 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -2.5%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 90✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.245 kr/m² × 56 m² = 4.997.723 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
5.095.000 kr.
Dage på markedet
83d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.984 kr./år
Alpha
-2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.997.723 kr.
89.245 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.127.420 kr.
91.561 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.053.965 kr.
90.249 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.982 | 5.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.245 | 4.997.723 kr. | -1.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.705 | 4.183.458 kr. | -17.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.951 | 4.757.249 kr. | -6.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 58 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.127 | 5.271.097 kr. | +3.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.000 | 1.400.000 kr. | -72.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.8%
α (alpha)-2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.8%
Gross rental/år88.416 kr.
Salgspris4.997.723 kr.
Profit (1 års hold)-41.281 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-2.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år128.736 kr.
Salgspris5.197.632 kr.
Profit (1 års hold)198.948 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.0%
α (alpha)-2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast16.0%
Gross rental/år189.069 kr.
Salgspris5.737.386 kr.
Profit (1 års hold)799.035 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-45.984 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.069 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.570 kr.
= Tx-omkostning32.420 kr.
+ Tilbudspris5.095.000 kr.
= Total investeret5.127.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.997.723 kr.
− Investeret-5.127.420 kr.
= Spread-129.697 kr.
÷ Investeret÷ 5.127.420 kr.
= Alpha-2.5%
Mægler
kr/m² (udbud)90.982 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-06-24normal
1.610.000 kr.28.750 kr./m²
2016-02-21normal
2.095.000 kr.37.411 kr./m²
2006-06-28normal
1.845.000 kr.32.946 kr./m²
2003-10-16family
770.000 kr.13.750 kr./m²
1996-05-29normal
430.000 kr.7.679 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.610.000 kr.2020-06-24 · 6 år siden
Udbudspris implicerer21.2% pa
FMV implicerer20.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses lejlighed med sydvendt altan på attraktiv adresse på Indre Østerbro
Velkommen til Gammel Kalkbrænderi Vej – en af Indre Østerbros mest eftertragtede adresser. Her bor du centralt i kvarteret med kort afstand til alt, hvad bydelen har at byde på; hyggelige caféer, populære restauranter, Nordhavns maritime miljø, grønne områder samt nem adgang til metro, bus og tog. Lejligheden er beliggende i en smuk og velholdt ejendom fra 1903. Du bydes velkommen i en rummelig entré med god plads til overtøj og opbevaring. Herfra træder du ind i den lyse og indbydende stue, som