A.C. Meyers Vænge 13A, 2.

2450 København SV · lokalbolig · LokalBolig Sydhavn ApS

Åbn pitch-view

Udbudspris

8.500.000 kr.

74.561 kr/m²

Vores estimat

8.500.000 kr.

74.561 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

50/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2008)
·Tier-B bydel (vesterbro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗α -0.6%✗114 m² for stor!Ingen AVM✓Sol 87✓2. sal✓Bygget 2008

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

114 m²

Værelser

Byggeår

2008

Udbudspris

8.500.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.673 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 63.384 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

8.500.000 kr.

74.561 kr./m² · fallback

Investeret

8.552.850 kr.

75.025 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

8.649.628 kr.

75.874 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	74.561	8.500.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	74.561	8.500.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.684	2.700.000 kr.	-68.2 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.8%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.4%

= Total afkast1.8%

Gross rental/år203.376 kr.

Salgspris8.500.000 kr.

Profit (1 års hold)150.526 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.7%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.3%

= Total afkast6.7%

Gross rental/år283.404 kr.

Salgspris8.840.000 kr.

Profit (1 års hold)570.554 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.5%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.3%

= Total afkast17.5%

Gross rental/år282.908 kr.

Salgspris9.758.000 kr.

Profit (1 års hold)1.488.058 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år488.516 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-73.277 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.

= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (114) × 12 mdr

= Langtidsleje/år266.760 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)346.788 kr.

− Ejerudgifter/år-63.384 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)203.376 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)283.404 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.908 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.500.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)8.500.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.500.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+51.000 kr.

= Tx-omkostning52.850 kr.

+ Tilbudspris8.500.000 kr.

= Total investeret8.552.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.500.000 kr.

− Investeret-8.552.850 kr.

= Spread-52.850 kr.

÷ Investeret÷ 8.552.850 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.561 kr.

MæglerLokalBolig Sydhavn ApS

Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2019-03-07normal

4.210.000 kr.36.930 kr./m²

2017-04-27normal

4.150.000 kr.36.404 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.210.000 kr.2019-03-07 · 7 år siden

Udbudspris implicerer10.6% pa

FMV implicerer10.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor 3-værelses lejlighed fra 2008 med to altaner på A.C. Meyers Vænge i Sydhavn

Indbydende 3 værelses med altan mod sydøst Midt på eftertragtede A.C. Meyers Vænge ligger denne indbydende 3-værelses lejlighed i et moderne byggeri fra 2008, hvor den urbane stemning og nærheden til vandet straks mærkes. Store glaspartier åbner hjemmet mod omgivelserne og skaber en behagelig atmosfære, og det velindrettede køkken ligger centralt med rene linjer, mørke fronter og en lang bordplade, der indbyder til både madlavning og samvær. Indretningen har en god opdeling mellem soveafdeling o