Udbudspris
4.795.000 kr.
65.685 kr/m²
Vores estimat
4.795.000 kr.
65.685 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 54.843 · median 62.799 · P90 73.993 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 15.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 97✓Nybyg 2020✓73 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
60d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.532 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
65.685 kr./m² · fallback
Investeret
4.825.620 kr.
66.104 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.880.256 kr.
66.853 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.685 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.685 | 4.795.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 54.843 | 4.003.551 kr. | -16.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.799 | 4.584.336 kr. | -4.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 189 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 73.993 | 5.401.516 kr. | +12.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.753 | 1.150.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år116.388 kr.
Salgspris4.795.000 kr.
Profit (1 års hold)85.768 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år161.064 kr.
Salgspris4.986.800 kr.
Profit (1 års hold)322.244 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.1%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år343.979 kr.
Salgspris5.504.660 kr.
Profit (1 års hold)1.023.019 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-32.532 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.388 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)161.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)343.979 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.795.000 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-30.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.685 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-09normal
3.595.000 kr.49.247 kr./m²
2021-01-28family
3.050.000 kr.41.781 kr./m²
2019-09-11normal
2.814.000 kr.38.548 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.595.000 kr.2024-01-09 · 2 år siden
Udbudspris implicerer15.5% pa
FMV implicerer15.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og moderne lejlighed i to plan med sydvendt terrasse
På Ejler Billes Allé 126 venter en lys og indbydende bolig på 73 m², hvor moderne arkitektur, en veldisponeret planløsning og gode udearealer går op i en højere enhed. Boligen er opført i 2020 og fordeler sig over to plan med tre værelser, hvilket skaber en god opdeling mellem hjemmets opholdsrum og de mere private afdelinger. Her får I en bolig, der passer perfekt til både parret, den lille familie eller jer, der ønsker et ekstra værelse til hjemmekontor eller gæster.Hjemmets naturlige samlings