iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Worsaaesvej 12A, 1. tv

1972 Frederiksberg C · danbolig · danbolig Frederiksberg C

Åbn pitch-view
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1876)
  • ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 49✓Klassisk 1876✓1. sal✓84 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Worsaaesvej 12A, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1876
Udbudspris
8.350.000 kr.
Dage på markedet
30d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.584 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.350.000 kr.
99.405 kr./m² · fallback
Investeret
8.401.950 kr.
100.023 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.450.543 kr.
100.602 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.350.000 kr.
99.405 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.350.000 kr.
99.405 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
23.214 kr./m²
-76.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år153.096 kr.
Salgspris8.350.000 kr.
Profit (1 års hold)101.146 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år216.600 kr.
Salgspris8.934.500 kr.
Profit (1 års hold)749.150 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år304.908 kr.
Salgspris9.585.800 kr.
Profit (1 års hold)1.488.758 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.184 kr.
− Ejerudgifter/år-58.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.096 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)216.600 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.908 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.350.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.350.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.350.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.100 kr.
= Tx-omkostning51.950 kr.
+ Tilbudspris8.350.000 kr.
= Total investeret8.401.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.350.000 kr.
− Investeret-8.401.950 kr.
= Spread-51.950 kr.
÷ Investeret÷ 8.401.950 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)99.405 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg C
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-06-28normal
1.795.000 kr.21.369 kr./m²
2000-11-03normal
1.249.260 kr.14.872 kr./m²
1994-12-30normal
628.323 kr.7.480 kr./m²
1993-12-01normal
570.000 kr.6.786 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.795.000 kr.2004-06-28 · 22 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk lækker 3V med vestvendt altan og skøn beliggenhed på Frb C

Klassisk 3V med vestvendt altan på rolig gade – Frederiksberg CDrømmer du om en klassisk, sund Frederiksberg-lejlighed med charme, lys og en attraktiv beliggenhed? Så byder denne velholdte 3-værelses bolig på netop dét – og mere til. Her får du en gennemført og indflytningsklar lejlighed med altan, beliggende fredeligt på en stille, ensrettet gade midt i eftertragtede Frederiksberg C.Beliggenheden er i særklasse. På få minutter når du Forum Metro, Søerne og Centrum, ligesom du har et stort udval