iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Worsaaesvej 12A, 1. tv

1972 Frederiksberg C · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.695.000 kr.
91.607 kr/m²
Vores estimat
7.269.956 kr.
86.547 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-425.044 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.1 %
Comp-engineP10 75.987 · median 88.586 · P90 100.554 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1876)
  • ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -6.1%!Sol 49✓Klassisk 1876✓1. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.547 kr/m² × 84 m² = 7.269.956 kr.
Worsaaesvej 12A, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1876
Udbudspris
7.695.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 66.660 kr./år
Alpha
-6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.269.956 kr.
86.547 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.743.020 kr.
92.179 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.368.913 kr.
87.725 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris91.6077.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.5477.269.956 kr.-5.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1075.9876.382.942 kr.-17.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median88.5867.441.209 kr.-3.3 %8 comps inden for 1 km, median 96 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.5548.446.527 kr.+9.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.2141.950.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.2%
α (alpha)-6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.2%
Gross rental/år145.020 kr.
Salgspris7.269.956 kr.
Profit (1 års hold)-328.044 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år208.524 kr.
Salgspris7.560.754 kr.
Profit (1 års hold)26.258 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.5%
α (alpha)-6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år296.832 kr.
Salgspris8.345.909 kr.
Profit (1 års hold)899.722 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år211.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)275.184 kr.
− Ejerudgifter/år-66.660 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)145.020 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.524 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)296.832 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.170 kr.
= Tx-omkostning48.020 kr.
+ Tilbudspris7.695.000 kr.
= Total investeret7.743.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.269.956 kr.
− Investeret-7.743.020 kr.
= Spread-473.064 kr.
÷ Investeret÷ 7.743.020 kr.
= Alpha-6.1%

Mægler

kr/m² (udbud)91.607 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-06-28normal
1.795.000 kr.21.369 kr./m²
2000-11-03normal
1.249.260 kr.14.872 kr./m²
1994-12-30normal
628.323 kr.7.480 kr./m²
1993-12-01normal
570.000 kr.6.786 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.795.000 kr.2004-06-28 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende og klassisk 3-værelses lejlighed med altan i smuk ejendom fra 1876 på attraktive Worsaaesvej midt på Frederik

Klassisk 3 værelses på Frederiksberg C  Du møder en indbydende og klassisk 3 værelses lejlighed i en smuk ejendom fra 1876, hvor de fine detaljer og den grønne forhave giver et stemningsfuldt førstehåndsindtryk. Høje lofter og flotte trægulve skaber en harmonisk atmosfære, og de to stuer en suite har dobbelte døre, gode indretningsmuligheder og store vinduespartier med fin kontakt til byens liv. Soveværelset ligger mere tilbagetrukket som et roligt rum, og køkken samt badeværelse fremstår lyst,