Udbudspris
5.995.000 kr.
65.879 kr/m²
Vores estimat
5.995.000 kr.
65.879 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 52.167 · median 55.028 · P90 61.842 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
40/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
1970
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
28d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.668 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.995.000 kr.
65.879 kr./m² · fallback
Investeret
6.032.820 kr.
66.295 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.086.602 kr.
66.886 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.879 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.879 | 5.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 52.167 | 4.747.156 kr. | -20.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 55.028 | 5.007.526 kr. | -16.5 % | 8 comps samme postnummer, median 721 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 61.842 | 5.627.632 kr. | -6.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.934 | 1.450.000 kr. | -75.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år129.972 kr.
Salgspris5.995.000 kr.
Profit (1 års hold)92.152 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år185.664 kr.
Salgspris6.234.800 kr.
Profit (1 års hold)387.644 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år268.246 kr.
Salgspris6.882.260 kr.
Profit (1 års hold)1.117.686 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-55.668 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.972 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.664 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.246 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.995.000 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-37.820 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.879 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-09-17normal
3.050.000 kr.33.516 kr./m²
2006-04-10normal
2.450.000 kr.26.923 kr./m²
2003-05-27normal
1.395.000 kr.15.330 kr./m²
1998-06-01normal
767.000 kr.8.429 kr./m²
1996-07-29normal
487.200 kr.5.354 kr./m²
1993-12-14normal
303.500 kr.3.335 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2020-09-17 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer11.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende 3-værelses lejlighed i attraktivt kvarter på Amager
Indbydende 3 værelses lejlighed på Amager Du får en indbydende og velproportioneret 3 værelses lejlighed i et eftertragtet kvarter på Amager tæt på metro og stranden. Lejligheden opleves rummelig og sammenhængende, hvor den store stue er samlingspunktet. Lejlighedens store soveværelse vender mod gården og rummer plads til stor seng, samt gode opbevaringsløsninger. Dertil har lejligheden et stort børneværelse/gæsteværelse eller hobbyrum. Køkkenet er separat, moderne og velindrettet med grønne fro