iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Øster Søgade 112, 4. tv

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.900.000 kr.
115.584 kr/m²
Vores estimat
7.589.766 kr.
98.568 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.7 %
-1.310.234 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -15.2 %
Comp-engineP10 77.879 · median 95.486 · P90 100.909 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1890)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -15.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 27.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 1 · 1
α -15.2%!Comps usikre (8)4. salSol 100Klassisk 189077 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.568 kr/m² × 77 m² = 7.589.766 kr.
Øster Søgade 112, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
8.900.000 kr.
Dage på markedet
26d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.000 kr./år
Alpha
-15.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.589.766 kr.
98.568 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.955.250 kr.
116.302 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.669.698 kr.
99.606 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris115.5848.900.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.5687.589.766 kr.-14.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.8795.996.645 kr.-32.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median95.4867.352.456 kr.-17.4 %8 comps samme postnummer, median 611 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90100.9097.769.998 kr.-12.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering24.0261.850.000 kr.-79.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.8%
α (alpha)-15.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-13.8%
Gross rental/år127.800 kr.
Salgspris7.589.766 kr.
Profit (1 års hold)-1.237.684 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.2%
α (alpha)-15.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-9.2%
Gross rental/år183.240 kr.
Salgspris7.893.357 kr.
Profit (1 års hold)-878.653 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.7%
α (alpha)-15.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år282.769 kr.
Salgspris8.713.051 kr.
Profit (1 års hold)40.571 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år184.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)240.240 kr.
− Ejerudgifter/år-57.000 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.240 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.769 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.900.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.900.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.900.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.400 kr.
= Tx-omkostning55.250 kr.
+ Tilbudspris8.900.000 kr.
= Total investeret8.955.250 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.589.766 kr.
− Investeret-8.955.250 kr.
= Spread-1.365.484 kr.
÷ Investeret÷ 8.955.250 kr.
= Alpha-15.2%

Mægler

kr/m² (udbud)115.584 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-12normal
6.995.000 kr.90.844 kr./m²
2022-03-17normal
5.875.000 kr.76.299 kr./m²
2012-06-20normal
2.500.000 kr.32.468 kr./m²
2006-03-05normal
3.295.000 kr.42.792 kr./m²
2003-02-21normal
1.600.000 kr.20.779 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.995.000 kr.2025-07-12 · 1 år siden
Udbudspris implicerer27.2% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-18.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Københavns mest ikoniske udsigt fra hele 2 altaner

Velkommen til en lejlighed, hvor lys, luft og udsigt smelter sammen i én helstøbt boligoplevelse, i første parket til Sortedam Sø – med ikke bare én, men hele to sydvestvendte altaner, der giver dig sol til langt ud på aftenen og en panoramaudsigt uden lige. Boligens hjerte er den store, lyse stue (oprindelig 2 stuer), hvor store glaspartier skaber en atmosfære af rummelighed og ro. Fra begge altaner åbner byen med udsigt over Søerne, Københavns tage og himmelen. Stuen er oplagt til både afslapning og selskaber, og planløsningen giver samtidig mulighed for at etablere et ekstra værelse, hvis behovet opstår. Det rummelige soveværelse vender mod grønne trækroner og udsigt over området ved Holmens Kirkegård og helt til Marmorkirken. Rigtig god plads til opbevaring. Det lyse køkken fremstår indbydende og holdt i rolige, tidløse materialer. Her er flot bordplade, god skabsplads og alt, hvad der skal til i det daglige – alt sammen i en flot, opdateret stil, som matcher resten af lejligheden. Det flotte, renoverede badeværelse er udført i moderne materialer og holdt i en elegant og minimalistisk stil, der giver rummet et luksuriøst udtryk. Kontakt mægler Dan Månsson på mail/tlf/sms for mere info. Hovedejendommen står også præsentabelt med klassiske detaljer, adgang til hyggeligt gårdmiljø, dørtelefon og brugsret til loftrum. Når alt kommer til alt, er her tale om en placering, der sjældent bliver ledig. Øster Søgade er én af Østerbros absolut mest attraktive adresser. Ikke mindst fordi at du bor i første række til Søerne, men samtidig med kort afstand til caféer, specialbutikker, restauranter, grønne områder og gode transportmuligheder herunder metroen. Det er en beliggenhed, der kombinerer ro og byliv på allerhøjeste niveau. Konklusionen må være klar, at dette er en bolig, der giver dig både noget helt særligt i hverdagen – og noget exceptionelt, når solen går ned over Søerne. En smuk, gennemført lejlighed med en udsigt, der aldrig mister sin magi. Velkommen til.