Øster Søgade 112, 4. tv
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1890)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·α -15.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 27.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 115.584 | 8.900.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.568 | 7.589.766 kr. | -14.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.879 | 5.996.645 kr. | -32.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 95.486 | 7.352.456 kr. | -17.4 % | 8 comps samme postnummer, median 611 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.909 | 7.769.998 kr. | -12.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.026 | 1.850.000 kr. | -79.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Københavns mest ikoniske udsigt fra hele 2 altaner
Velkommen til en lejlighed, hvor lys, luft og udsigt smelter sammen i én helstøbt boligoplevelse, i første parket til Sortedam Sø – med ikke bare én, men hele to sydvestvendte altaner, der giver dig sol til langt ud på aftenen og en panoramaudsigt uden lige. Boligens hjerte er den store, lyse stue (oprindelig 2 stuer), hvor store glaspartier skaber en atmosfære af rummelighed og ro. Fra begge altaner åbner byen med udsigt over Søerne, Københavns tage og himmelen. Stuen er oplagt til både afslapning og selskaber, og planløsningen giver samtidig mulighed for at etablere et ekstra værelse, hvis behovet opstår. Det rummelige soveværelse vender mod grønne trækroner og udsigt over området ved Holmens Kirkegård og helt til Marmorkirken. Rigtig god plads til opbevaring. Det lyse køkken fremstår indbydende og holdt i rolige, tidløse materialer. Her er flot bordplade, god skabsplads og alt, hvad der skal til i det daglige – alt sammen i en flot, opdateret stil, som matcher resten af lejligheden. Det flotte, renoverede badeværelse er udført i moderne materialer og holdt i en elegant og minimalistisk stil, der giver rummet et luksuriøst udtryk. Kontakt mægler Dan Månsson på mail/tlf/sms for mere info. Hovedejendommen står også præsentabelt med klassiske detaljer, adgang til hyggeligt gårdmiljø, dørtelefon og brugsret til loftrum. Når alt kommer til alt, er her tale om en placering, der sjældent bliver ledig. Øster Søgade er én af Østerbros absolut mest attraktive adresser. Ikke mindst fordi at du bor i første række til Søerne, men samtidig med kort afstand til caféer, specialbutikker, restauranter, grønne områder og gode transportmuligheder herunder metroen. Det er en beliggenhed, der kombinerer ro og byliv på allerhøjeste niveau. Konklusionen må være klar, at dette er en bolig, der giver dig både noget helt særligt i hverdagen – og noget exceptionelt, når solen går ned over Søerne. En smuk, gennemført lejlighed med en udsigt, der aldrig mister sin magi. Velkommen til.