iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dalføret 13, 3. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.895.000 kr.
63.852 kr/m²
Vores estimat
3.894.235 kr.
63.840 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.0 %
-765 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Comp-engineP10 50.970 · median 62.979 · P90 74.073 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -0.7%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓3. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.840 kr/m² × 61 m² = 3.894.235 kr.
Dalføret 13, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.864 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.894.235 kr.
63.840 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
64.266 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.959.206 kr.
64.905 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris63.8523.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.8403.894.235 kr.-0.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1050.9703.109.187 kr.-20.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.9793.841.729 kr.-1.4 %8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.0734.518.429 kr.+16.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering15.738960.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år90.576 kr.
Salgspris3.894.235 kr.
Profit (1 års hold)64.591 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år127.908 kr.
Salgspris4.050.004 kr.
Profit (1 års hold)257.692 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år189.864 kr.
Salgspris4.470.582 kr.
Profit (1 års hold)740.226 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-33.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.908 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.864 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.894.235 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-25.985 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)63.852 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-06-06normal
2.215.000 kr.36.311 kr./m²
2013-09-03normal
1.395.000 kr.22.869 kr./m²
2007-04-30normal
1.570.000 kr.25.738 kr./m²
1999-05-31normal
686.640 kr.11.256 kr./m²
1997-11-15normal
456.595 kr.7.485 kr./m²
1994-01-13normal
296.000 kr.4.852 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.215.000 kr.2019-06-06 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To store værelser, to store altaner og tæt på metro

På en virkelig god beliggenhed på Amager ligger denne lyse og velholdte ejerlejlighed, der passer perfekt til par, enlige eller roomies. Planløsningen byder på to separate rum med masser af lys og plads, og til dem hver især hører en solrig altan. Køkkenet er flot og funktionelt, badeværelset er pænt og rummeligt, og også gårdmiljøerne danner en dejlig ramme om hverdagen.Lejligheden breder sig på tredje sal i en klassisk rødstensejendom fra 1935, og grønne gårdhaver er anlagt på begge sider, hvi