iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Carl Th. Zahles Gade 8, 2. mf

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.095.000 kr.
77.967 kr/m²
Vores estimat
6.600.020 kr.
72.528 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.0 %
-494.980 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.6 %
Comp-engineP10 70.813 · median 71.784 · P90 92.674 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -7.6%✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.528 kr/m² × 91 m² = 6.600.020 kr.
Carl Th. Zahles Gade 8, 2. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
7.095.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.468 kr./år
Alpha
-7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.600.020 kr.
72.528 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.139.420 kr.
78.455 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.683.243 kr.
73.442 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.9677.095.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.5286.600.020 kr.-7.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.8136.443.998 kr.-9.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median71.7846.532.319 kr.-7.9 %8 comps inden for 1 km, median 258 m væk · high confidence
Comp-engine · P9092.6748.433.331 kr.+18.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.6262.150.000 kr.-69.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.8%
α (alpha)-7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.8%
Gross rental/år125.172 kr.
Salgspris6.600.020 kr.
Profit (1 års hold)-414.228 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.0%
α (alpha)-7.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-1.0%
Gross rental/år180.864 kr.
Salgspris6.864.021 kr.
Profit (1 års hold)-94.535 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år263.446 kr.
Salgspris7.576.823 kr.
Profit (1 års hold)700.849 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-60.468 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.864 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.446 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+42.570 kr.
= Tx-omkostning44.420 kr.
+ Tilbudspris7.095.000 kr.
= Total investeret7.139.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.600.020 kr.
− Investeret-7.139.420 kr.
= Spread-539.400 kr.
÷ Investeret÷ 7.139.420 kr.
= Alpha-7.6%

Mægler

kr/m² (udbud)77.967 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-11-07normal
3.765.000 kr.41.374 kr./m²
2017-02-24normal
3.425.000 kr.37.637 kr./m²
2005-01-20normal
1.779.000 kr.19.549 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.765.000 kr.2019-11-07 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed i hjertet af Islands Brygge

Drømmen om en attraktiv bolig i København kan meget vel begynde på Carl Th. Zahles Gade, hvor denne velindrettede lejlighed på 91 m² byder på god plads til både parret, der ønsker luft omkring sig, og den lille familie. Her kombineres en funktionel bolig med en rolig beliggenhed, samtidig med at både grønne områder, vandet og byens mange muligheder er tæt på.Beliggenheden er svær at komme udenom. I finder jer placeret mellem Havneparken og Amager Fælled, så naturen og vandet bliver en naturlig d