iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kastrupvej 98A, 1. mf

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
64.196 kr/m²
Vores estimat
3.572.168 kr.
63.789 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.6 %
-22.832 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 56.945 · median 64.153 · P90 68.883 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -0%✗α -1.3%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 84✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.789 kr/m² × 56 m² = 3.572.168 kr.
Kastrupvej 98A, 1. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.036 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.572.168 kr.
63.789 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
64.615 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.629.744 kr.
64.817 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.1963.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.7893.572.168 kr.-0.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.9453.188.935 kr.-11.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median64.1533.592.583 kr.-0.1 %8 comps inden for 250 m, median 148 m væk · high confidence
Comp-engine · P9068.8833.857.475 kr.+7.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.143960.000 kr.-73.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år81.204 kr.
Salgspris3.572.168 kr.
Profit (1 års hold)34.952 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år115.476 kr.
Salgspris3.715.055 kr.
Profit (1 års hold)212.111 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år190.692 kr.
Salgspris4.100.849 kr.
Profit (1 års hold)673.121 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-33.036 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.204 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.692 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.572.168 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-46.252 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-1.3%

Mægler

kr/m² (udbud)64.196 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-11-10normal
1.895.000 kr.33.839 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.895.000 kr.2017-11-10 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Dejlig og velholdt 2V’er med hele to altaner

LejlighedenDet er en rigtig dejlig lejlighed, der nu står til salg på Kastrupvej. Her inviterer vi indenfor i rammerne af en pæn og velholdt bolig, nærmere bestemt en toværelses lejlighed på 56 kvadratmeter. I entréen giver et indhak plads til opbevaring, og herfra er der adgang til bl.a. et stilrent badeværelse med brus. Dertil kommer et nydeligt køkken, hvor pladsen er udnyttet til fulde, hvilket betyder, at du kan glæde dig over alt fra en vaskemaskine til en opvaskemaskine samt god skabsplad