Englandsvej 47, 2. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Vanløse

Åbn pitch-view

Udbudspris

3.995.000 kr.

59.627 kr/m²

Vores estimat

3.995.000 kr.

59.627 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

48/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet17/25

Data-freshness16/20

Bydel5/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
·Best afkast 21% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 2

✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 100✓2. sal✓67 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

67 m²

Værelser

Byggeår

1935

Udbudspris

3.995.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.610 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 42.576 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.995.000 kr.

59.627 kr./m² · fallback

Investeret

4.020.820 kr.

60.012 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.062.877 kr.

60.640 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	59.627	3.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	59.627	3.995.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	14.925	1.000.000 kr.	-75.0 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.7%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.3%

= Total afkast1.7%

Gross rental/år94.104 kr.

Salgspris3.995.000 kr.

Profit (1 års hold)68.284 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.7%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.4%

= Total afkast6.7%

Gross rental/år135.108 kr.

Salgspris4.154.800 kr.

Profit (1 års hold)269.088 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

21.2%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield7.0%

= Total afkast21.2%

Gross rental/år281.338 kr.

Salgspris4.586.260 kr.

Profit (1 års hold)846.778 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år458.367 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-68.755 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.

= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (67) × 12 mdr

= Langtidsleje/år136.680 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)177.684 kr.

− Ejerudgifter/år-42.576 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.104 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)135.108 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)281.338 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+23.970 kr.

= Tx-omkostning25.820 kr.

+ Tilbudspris3.995.000 kr.

= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.995.000 kr.

− Investeret-4.020.820 kr.

= Spread-25.820 kr.

÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)59.627 kr.

Mæglerdanbolig Vanløse

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2018-06-28normal

2.325.000 kr.34.701 kr./m²

2000-04-30normal

665.000 kr.9.925 kr./m²

1998-05-07normal

459.378 kr.6.856 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.325.000 kr.2018-06-28 · 8 år siden

Udbudspris implicerer7.0% pa

FMV implicerer7.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk treværelses på Amager med nyt tag og ca. 300.000 kr. i indfriede fælleslån

Klassisk treværelses på Amager med nyt tag og ca. 300.000 kr. i indfriede fælleslånPå Englandsvej 47, 2. tv., får I en lys ejerlejlighed med flotte plankegulve, god loftshøjde og to soveværelser. Ejendommen har fået nyt tag, og sælger har indfriet lejlighedens andel af fælleslånene på i alt ca. 300.000 kr. Det er et væsentligt plus for jer som købere: I overtager lejligheden uden andel i fælleslån.De lyse vægge og plankegulvene giver lejligheden et klassisk udtryk, og i stuen falder dagslyset in