Udbudspris
7.495.000 kr.
84.213 kr/m²
Vores estimat
8.225.836 kr.
92.425 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.8 %
+730.836 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.1 %
Comp-engineP10 71.924 · median 83.793 · P90 99.361 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
81/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 9.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1882)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -0%✓4. sal✓α +9.1%✓Sol 100✓Klassisk 1882✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.425 kr/m² × 89 m² = 8.225.836 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1882
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.988 kr./år
Alpha
9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.225.836 kr.
92.425 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
84.740 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.313.378 kr.
93.409 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.213 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.425 | 8.225.836 kr. | +9.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.924 | 6.401.259 kr. | -14.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.793 | 7.457.599 kr. | -0.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 308 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.361 | 8.843.099 kr. | +18.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.910 | 1.950.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.9%
α (alpha)9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år139.272 kr.
Salgspris8.225.836 kr.
Profit (1 års hold)823.288 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.7%
α (alpha)9.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast15.7%
Gross rental/år201.750 kr.
Salgspris8.554.869 kr.
Profit (1 års hold)1.214.799 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.5%
α (alpha)9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast27.5%
Gross rental/år277.304 kr.
Salgspris9.443.260 kr.
Profit (1 års hold)2.178.744 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.260 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)270.738 kr.
− Ejerudgifter/år-68.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.750 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.304 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.225.836 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread684.016 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha9.1%
Mægler
kr/m² (udbud)84.213 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-13normal
5.350.000 kr.60.112 kr./m²
2022-08-24normal
5.000.000 kr.56.180 kr./m²
2020-09-24normal
4.455.000 kr.50.056 kr./m²
2005-02-13normal
2.400.000 kr.26.966 kr./m²
2000-01-05normal
1.214.723 kr.13.649 kr./m²
1995-03-06normal
365.000 kr.4.101 kr./m²
1994-12-01normal
52.338 kr.588 kr./m²
1994-06-08auction
78.377 kr.881 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.350.000 kr.2023-07-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer15.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Enestående hjørnelejlighed med solrig altan og to imponerende stuer en suite.
Velkommen til Matthæusgade 16, 4. th., hvor I højt over Vesterbros gader finder denne enestående hjørnelejlighed på 89 m². Her får I en bolig med en helt særlig atmosfære, hvor det fantastiske lysindfald, den solrige altan og et væld af smukke originale detaljer går op i en højere enhed.Hjørneplaceringen kommer for alvor til sin ret i boligens to imponerende stuer en suite. De mange vinduespartier lader lyset strømme ind fra flere sider og skaber en sjælden fornemmelse af luft og rummelighed. He