Udbudspris
3.995.000 kr.
79.900 kr/m²
Vores estimat
3.995.000 kr.
79.900 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 59.117 · median 73.237 · P90 81.481 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 3
✗Beton 1974✗Comps -8%✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 89✓3. sal✓50 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
40d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.084 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
79.900 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
80.416 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.025.911 kr.
80.518 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.900 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.900 | 3.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.117 | 2.955.872 kr. | -26.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.237 | 3.661.874 kr. | -8.3 % | 8 comps same_road_250m, median 35 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 81.481 | 4.074.064 kr. | +2.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.400 | 920.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år56.916 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)31.096 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år89.316 kr.
Salgspris4.154.800 kr.
Profit (1 års hold)223.296 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år161.754 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)727.194 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.400 kr.
− Ejerudgifter/år-51.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)56.916 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)89.316 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.754 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.900 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-08-15family
460.000 kr.9.200 kr./m²
2021-10-29normal
2.675.000 kr.53.500 kr./m²
2007-09-03normal
1.335.000 kr.26.700 kr./m²
2002-04-26normal
935.970 kr.18.719 kr./m²
2001-02-21normal
756.991 kr.15.140 kr./m²
1999-12-08normal
540.000 kr.10.800 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 920.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.675.000 kr.2021-10-29 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Altan. Stort badeværelse. Køkken alrum. Fantastiske faciliteter.
Midt på det attraktive Nørrebro, 5-minutters gå gang fra Metro, kan du blive ejer af denne 2 vær. med nok Nørrebros bedste ejerforeningsfaciliteter med bl.a. pool & tennisbane. Lejligheden har stort badeværelse med sep. brus, hyggelig altan, køkken-alrum og godt soveværelse.LEJLIGHED: Du bydes velkommen i rummelig entré med plads til jakker og sko. Herfra har man adgang til stort badeværelse med separat bruseniche og vaskemaskine. Åbent køkken-alrum og stue i et, med den dejlige altan i forlænge