iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Grethe Ingmanns Vej 27, 5. tv

2450 København SV · home · home Sydhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.695.000 kr.
82.654 kr/m²
Vores estimat
6.695.000 kr.
82.654 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2026)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 19.6% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 95✓Nybyg 2026✓81 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Grethe Ingmanns Vej 27, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
2026
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.016 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.695.000 kr.
82.654 kr./m² · fallback
Investeret
6.737.020 kr.
83.173 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.779.994 kr.
83.704 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris82.6546.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.6546.695.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år127.524 kr.
Salgspris6.695.000 kr.
Profit (1 års hold)85.504 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år184.386 kr.
Salgspris6.962.800 kr.
Profit (1 års hold)410.166 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år340.333 kr.
Salgspris7.685.860 kr.
Profit (1 års hold)1.289.173 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)246.402 kr.
− Ejerudgifter/år-62.016 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)127.524 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)184.386 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)340.333 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.695.000 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-42.020 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)82.654 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-06-02normal
5.599.000 kr.69.123 kr./m²
2022-07-01normal
89.875.000 kr.1.109.568 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.599.000 kr.2025-06-02 · 1 år siden
Udbudspris implicerer19.6% pa
FMV implicerer19.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv 5. sals bolig i Elmeholm med to altaner, snedkerkøkken og masser af lys.

Velkommen til en sjælden og særdeles attraktiv boligoplevelse på 5. sal i det eftertragtede Elmeholm. Her får du 81 veldisponerede kvadratmeter, hvor arkitektur, materialer, lys og funktionalitet går op i en højere enhed – og hvor to private altaner giver boligen en helt særlig dimension.Lejligheden fremstår indbydende og gennemtænkt med en fantastisk rumlighed, højt til loftet og et imponerende lysindfald fra boligens placering højt i ejendommen. Boligens naturlige samlingspunkt er det store, å