- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.882 | 5.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.121 | 6.393.208 kr. | +6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.410 | 5.275.150 kr. | -12.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.605 | 6.049.972 kr. | +0.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 82 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.127 | 6.697.674 kr. | +11.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.711 | 1.650.000 kr. | -72.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys Frederiksberg-lejlighed med solrig altan og attraktiv beliggenhed
Indbydende lejlighed på 3. sal med karnap, altan mod gården og en eftertragtet adresse på Frederiksberg På attraktive Duevej på Frederiksberg finder I denne indbydende og gennemrenoverede ejerlejlighed på 76 m², der forener charme og moderne komfort. Lejligheden er beliggende på 3. sal og byder på et skønt lysindfald, en veldisponeret planløsning samt en flot udsigt over området, hvor årets smukke solnedgange kan nydes direkte fra karnappen. Boligen fremstår gennemrenoveret med undtagelse af badeværelset, som fortsat har sit oprindelige udtryk. Planløsningen byder på en rummelig stue med karnap, et stort soveværelse samt et åbent alrum i forbindelse med køkkenet, hvilket skaber et naturligt samlingspunkt i hverdagen. De store vinduespartier sikrer et dejligt gennemgående lys og en behagelig atmosfære i hele lejligheden. Fra køkken/alrummet er der direkte adgang til en hyggelig altan vendt mod den rolige gård. Her kan morgenkaffen nydes i fredelige omgivelser med sol fra morgenstunden og frem til middag, væk fra trafik og byens støj. Beliggenheden på Frederiksberg er særdeles attraktiv med kort afstand til dagligvarebutikker, specialforretninger, hyggelige caféer og gode transportmuligheder. Området byder desuden på grønne åndehuller som Frederiksberg Have og Søndermarken, der indbyder til gåture, løbeture og afslapning året rundt. Her får I en sjælden kombination af storbyens bekvemmeligheder, rolige omgivelser og den særlige Frederiksberg-stemning. Med sin gennemrenoverede stand, flotte udsigt fra karnappen, skønne altan mod gården og lyse, indbydende atmosfære får I her en indflytningsklar lejlighed, der kombinerer komfort, charme og en yderst attraktiv beliggenhed på Frederiksberg.