Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 55.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗147 m² for stor!Ingen AVM✓Sol 95✓Klassisk 1885✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
147 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
15.995.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 130.692 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
15.995.000 kr.
108.810 kr./m² · fallback
Investeret
16.092.820 kr.
109.475 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
16.136.082 kr.
109.769 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
15.995.000 kr.
108.810 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
15.995.000 kr.
108.810 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
5.500.000 kr.
37.415 kr./m²
-65.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år239.748 kr.
Salgspris15.995.000 kr.
Profit (1 års hold)141.928 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år350.880 kr.
Salgspris17.114.650 kr.
Profit (1 års hold)1.372.710 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.4%
= Total afkast15.6%
Gross rental/år232.800 kr.
Salgspris18.362.260 kr.
Profit (1 års hold)2.502.240 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (147) × 12 mdr
= Langtidsleje/år370.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)481.572 kr.
− Ejerudgifter/år-130.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)239.748 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)350.880 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)232.800 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris15.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)15.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)15.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+95.970 kr.
= Tx-omkostning97.820 kr.
+ Tilbudspris15.995.000 kr.
= Total investeret16.092.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV15.995.000 kr.
− Investeret-16.092.820 kr.
= Spread-97.820 kr.
÷ Investeret÷ 16.092.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)108.810 kr.
MæglerHyllen & Co.
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-01-23normal
10.295.000 kr.70.034 kr./m²
2014-12-10normal
5.200.000 kr.35.374 kr./m²
2007-03-06normal
3.050.000 kr.20.748 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 5.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
10.295.000 kr.2025-01-23 · 1 år siden
Udbudspris implicerer55.4% pa
FMV implicerer55.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Bedårende flot og stemningsfuld penthouse-lejlighed i teaterkvarteret
Fra midt 2025 - midt 2026 blev lejligheden gennemrenoveret. Man startede helt forfra, rev stort alt ud, og byggede lejligheden op fra bunden. Da lejligheden ligger øverst i bygningen, blev der lavet loft til kip med synlige loftbjælker og flere ovenlysvinduer, der samlet skaber en uforlignelig atmosfære. Alle lys i lejligheden kan dæmpes, og der er tilmed udlagt LED-skinner på oversiden af bjælkerne, som skaber en unik stemningsbelysning. Alle armaturer er Simplice, og alle hvidevarer er top-of-