iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Åboulevard 49, 5.

1960 Frederiksberg C · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.995.000 kr.
77.543 kr/m²
Vores estimat
9.071.603 kr.
78.203 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.9 %
+76.603 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.2 %
Comp-engineP10 60.788 · median 87.940 · P90 96.156 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Støjgade✗116 m² for stor!Comps usikre (8)!α +0.2%✓5. sal✓KBH-klassiker 1904✓Sol 100✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.203 kr/m² × 116 m² = 9.071.603 kr.
Åboulevard 49, 5.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
116 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.044 kr./år
Alpha
0.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.071.603 kr.
78.203 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
78.024 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.242.574 kr.
79.677 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris77.5438.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.2039.071.603 kr.+0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1060.7887.051.372 kr.-21.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.94010.201.044 kr.+13.4 %8 comps inden for 1 km, median 394 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9096.15611.154.150 kr.+24.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.7072.750.000 kr.-69.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.8%
α (alpha)0.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år228.276 kr.
Salgspris9.071.603 kr.
Profit (1 års hold)249.059 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.7%
α (alpha)0.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år315.972 kr.
Salgspris9.434.467 kr.
Profit (1 års hold)699.619 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)0.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år299.448 kr.
Salgspris10.414.200 kr.
Profit (1 års hold)1.662.829 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (116) × 12 mdr
= Langtidsleje/år292.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)380.016 kr.
− Ejerudgifter/år-64.044 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)228.276 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)315.972 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)299.448 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.071.603 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread20.783 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha0.2%

Mægler

kr/m² (udbud)77.543 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-02-19normal
4.300.000 kr.37.069 kr./m²
2001-03-01normal
1.400.000 kr.12.069 kr./m²
1998-02-24normal
903.950 kr.7.793 kr./m²
1995-12-18normal
721.700 kr.6.222 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2017-02-19 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse med solrig tagterrasse

Øverst på Åboulevard finder du denne spændende penthouselejlighed på 116 m², hvor flere niveauer, fine detaljer og en privat tagterrasse skaber en bolig ud over det sædvanlige. Her får du en særlig kombination af rummelighed, karakter og byliv.Stuen og køkkenet ligger i åben forbindelse, så der er god plads til at indrette sig med både spiseafdeling og sofaarrangement. Fletparketten løber gennem stuen og værelserne og giver boligen et gennemgående udtryk. De mange vinkler og den gode planløsning