Udbudspris
7.495.000 kr.
90.301 kr/m²
Vores estimat
7.495.000 kr.
90.301 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1907✓Sol 95✓2. sal✓83 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1907
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.552 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.495.000 kr.
90.301 kr./m² · fallback
Investeret
7.541.820 kr.
90.865 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.556.579 kr.
91.043 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.301 | 7.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.301 | 7.495.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.494 | 1.950.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år108.768 kr.
Salgspris7.495.000 kr.
Profit (1 års hold)61.948 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år159.564 kr.
Salgspris7.794.800 kr.
Profit (1 års hold)412.544 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år263.362 kr.
Salgspris8.604.260 kr.
Profit (1 års hold)1.325.802 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år169.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)220.116 kr.
− Ejerudgifter/år-60.552 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.768 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.362 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.495.000 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-46.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)90.301 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-11-05other
2.300.000 kr.27.711 kr./m²
2016-07-15other
1.570.000 kr.18.916 kr./m²
2015-12-16normal
3.160.000 kr.38.072 kr./m²
2013-02-18normal
2.425.000 kr.29.217 kr./m²
2005-08-18normal
2.150.000 kr.25.904 kr./m²
2000-12-28other
440.401 kr.5.306 kr./m²
1999-03-23normal
970.000 kr.11.687 kr./m²
1997-02-11family
225.000 kr.2.711 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.160.000 kr.2015-12-16 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smuk, herskabslejlighed med suveræn beliggenhed
Smuk, herskabslejlighed med suveræn beliggenhed Er I på udkig efter en klassisk lejlighed med en gennemtænkt og sammenhængende planløsning, så er denne skønne bolig et oplagt bud. Her får I både velholdt stuk, et fantastisk lysindfald og en stor, vestvendt altan, som tilsammen skaber en herskabelig og utroligt indbydende atmosfære i hverdagen.Beliggenheden er absolut ideel, da ejendommen ligger på en rolig og tryg blind vej på Amager. Herfra er der nem gåafstand til kulturelle oplevelser, hyggel