iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Badstuestræde 9, 2. 3

1209 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.500.000 kr.
98.214 kr/m²
Vores estimat
5.500.000 kr.
98.214 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 30.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 90✓Klassisk 1800✓2. sal✓56 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Badstuestræde 9, 2. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1800
Udbudspris
5.500.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.004 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.500.000 kr.
98.214 kr./m² · fallback
Investeret
5.534.850 kr.
98.837 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.574.539 kr.
99.545 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.2145.500.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.2145.500.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering33.9291.900.000 kr.-65.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år109.836 kr.
Salgspris5.500.000 kr.
Profit (1 års hold)74.986 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år154.188 kr.
Salgspris5.720.000 kr.
Profit (1 års hold)339.338 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år250.507 kr.
Salgspris6.314.000 kr.
Profit (1 års hold)1.029.657 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år147.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)192.192 kr.
− Ejerudgifter/år-38.004 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.507 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.000 kr.
= Tx-omkostning34.850 kr.
+ Tilbudspris5.500.000 kr.
= Total investeret5.534.850 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.500.000 kr.
− Investeret-5.534.850 kr.
= Spread-34.850 kr.
÷ Investeret÷ 5.534.850 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)98.214 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-09normal
4.225.000 kr.75.446 kr./m²
2023-08-08normal
3.600.000 kr.64.286 kr./m²
2021-09-22family
500.000 kr.8.929 kr./m²
2007-10-08normal
2.475.000 kr.44.196 kr./m²
2000-03-11normal
900.000 kr.16.071 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.225.000 kr.2025-07-09 · 1 år siden
Udbudspris implicerer30.2% pa
FMV implicerer30.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stuk og højt til loftet

Sublim lejlighed med højt til loftet og stort badI hjertet af middelalderbyen venter denne ejerlejlighed, som fremstår flot med et gennemført, stilrent udtryk. Boligen kombinerer historiske detaljer med moderne og komfortable løsninger. De store vinduespartier sikrer et skønt og naturligt lysindfald, som strømmer frit igennem rummene og fremhæver de hvidmalede plankegulve samt det fine loft med klassisk stukkatur og roset.Arealet er udnyttet optimalt med et åbent opholdsrum, hvor stue og køkken