Nicolai Eigtveds Gade 34, 4. tv
1402 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2000)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·α -20.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 119.295 | 17.775.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.590 | 14.242.977 kr. | -19.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.089 | 10.890.280 kr. | -38.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.320 | 11.669.615 kr. | -34.3 % | 4 comps inden for 1 km, median 668 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 111.558 | 16.622.216 kr. | -6.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.510 | 3.950.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Fra Nicolai Eigtved til Henning Larsen…
En tur over Knippels Bro og så til højre. Nemmerlig, ned ad Strandgade, som bliver til Nicolai Eigtveds Gade for at ende i kanalen. Pyha, får man lyst til at sige, sikken beliggenhed. Gaden er opført til ære for arkitekten Eigtved, som ikke bare satte sit aftryk på Christianshavn med Eigtveds Pakhus og Christians Kirke for enden af Strandgade, næh, han var også den kreative ildsjæl bag Frederiksstaden og Amalienborg. Eigtved var Danmarks førende arkitekt inden for den tidlige rokoko. Hans arkitektur forener klassisk symmetri og harmoniske proportioner med rokokoens lette, elegante formsprog og raffinerede ornamentik. Nul spildplads Nede i bunden, nede ved kanalen, der har Henning Larsen tegnet en ejendom med front mod vandet. Kvarteret er belagt med hundredetusindvis af brosten, for den stemning og atmosfære skal der være i et kvarter som den her del af Eigtveds Christianhavn. Ejendommen Nicolai Eigtveds Gade 34 er fra 2000, og lejligheden på 4. sal har masser af lys og den skønneste udsigt til kanalen fra vinduer og den overdækkede, sydvendte altan. Altid noget at kigge på, altid noget at opleve, altid en glæde at vende hjem. Hjem til fine detaljer og det bedste håndværk. Med 149 m² er her plads til både det gode hverdagsliv, gæster omkring bordet og de stille stunder, hvor København kan nydes fra 1. parket. Højt til loftet, mulighed for aflåst p-plads, god planløsning, nul spildplads. Begynd dagen med en dukkert Der er skibe i kanalen og ballade i Nyhavn. Her på Christianshavn er der fred og ro, trygt og rart som i en gammel slåbrok. Kvarteret er et hverdagsminde om, hvad Christianshavn og København er gjort af: Søfart ud i verden, søfart hjem igen, hjem med varer til pakhusene, som ligger her endnu. Christianshavn er en historisk tidslomme, som fjerner vores blik fra egen navle og sender det ud i verden. I dag er Christianshavn hyggelige caféer, gode restauranter og skønne butikker. Vandet er så rent i kanalerne, at mange begynder dagen med en dukkert.