← Tilbage til on-market
Bryggervangen 14, 4. tv
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
4.795.000 kr.
81.271 kr/m²
Vores estimat
4.736.996 kr.
80.288 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.2 %
-58.004 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.8 %
Comp-engineP10 68.827 · median 75.700 · P90 88.372 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -1.8%✓4. sal✓KBH-klassiker 1934✓Sol 100✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.288 kr/m² × 59 m² = 4.736.996 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.664 kr./år
Alpha
-1.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.736.996 kr.
80.288 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
81.790 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.803.262 kr.
81.411 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.271 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.288 | 4.736.996 kr. | -1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.827 | 4.060.799 kr. | -15.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.700 | 4.466.317 kr. | -6.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 149 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.372 | 5.213.965 kr. | +8.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.339 | 1.200.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år96.936 kr.
Salgspris4.736.996 kr.
Profit (1 års hold)8.312 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-1.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år139.416 kr.
Salgspris4.926.476 kr.
Profit (1 års hold)240.272 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.9%
α (alpha)-1.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast16.9%
Gross rental/år190.389 kr.
Salgspris5.438.071 kr.
Profit (1 års hold)802.841 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)184.080 kr.
− Ejerudgifter/år-44.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.936 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.416 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.389 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.736.996 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-88.624 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-1.8%
Mægler
kr/m² (udbud)81.271 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-08-14normal
2.750.000 kr.46.610 kr./m²
2017-03-27family
1.375.000 kr.23.305 kr./m²
2014-08-06normal
1.675.000 kr.28.390 kr./m²
2001-03-14normal
895.000 kr.15.169 kr./m²
1999-09-12normal
769.000 kr.13.034 kr./m²
1999-07-07family
425.000 kr.7.203 kr./m²
1996-08-08normal
425.000 kr.7.203 kr./m²
1993-08-08normal
420.000 kr.7.119 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.750.000 kr.2020-08-14 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt 2-værelses lejlighed med to altaner
Lysfyldt 2-værelses lejlighed med to altaner Er du studerende på boligjagt, på udkig efter et forældrekøb eller klar til at dele adresse med din partner? Så er denne delevenlige 2V’er i det hyggelige klimakvarter helt klart værd at tage et nærmere kig på. Her får du 59 veldisponerede m2 og hele to altaner.Planløsningen tager afsæt i entréen med lyse gulve og god loftshøjde, hvorfra der er adgang til alle rum: et lyst badeværelse med separat brus, et pænt køkken med plads til både opvaskemaskine