iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mariendalsvej 50H, 1. th

2000 Frederiksberg · home · home Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.295.000 kr.
78.441 kr/m²
Vores estimat
7.295.000 kr.
78.441 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 19.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 92✓1. sal✓Bygget 1995

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Mariendalsvej 50H, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
93 m²
Værelser
3
Byggeår
1995
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.828 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.295.000 kr.
78.441 kr./m² · fallback
Investeret
7.340.620 kr.
78.931 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.419.167 kr.
79.776 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.4417.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.4417.295.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering10.323960.000 kr.-86.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år170.532 kr.
Salgspris7.295.000 kr.
Profit (1 års hold)124.912 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år240.840 kr.
Salgspris7.586.800 kr.
Profit (1 års hold)487.020 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år299.664 kr.
Salgspris8.374.660 kr.
Profit (1 års hold)1.333.704 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (93) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.668 kr.
− Ejerudgifter/år-63.828 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)240.840 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)299.664 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.295.000 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-45.620 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.441 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-12-18normal
4.250.000 kr.45.699 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.250.000 kr.2023-12-18 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.7% pa
FMV implicerer19.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot 3V’er med altan, elevator og gode p-forhold

Det er en eftertragtet lejlighed, der nu står til salg på hyggelige Mariendalsvej. Her skal I se nærmere på en flot treværelses lejlighed, og I kan glæde jer over alt fra en fin altan til elevatoren mod hoveddøren og de gode parkeringsmuligheder i gården.Ejendommen er opført i 1995, så den er udstyret med flere moderne faciliteter; herunder elevatoren, som tager jer til 1. sal, hvor lejligheden venter. Det er altså nemt at finde hjem med såvel de tunge indkøb som et barn på armen. Endnu et stort