iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Monica Zetterlunds Vej 23, 4. tv

2450 København SV · nybolig · Nybolig Sydhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.495.000 kr.
85.808 kr/m²
Vores estimat
8.386.988 kr.
84.717 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.3 %
-108.012 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.9 %
Comp-engineP10 70.210 · median 76.694 · P90 86.261 kr/m²8 comps · inden for 250 m · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2019)
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.9%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 100✓Nybyg 2019✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.717 kr/m² × 99 m² = 8.386.988 kr.
Monica Zetterlunds Vej 23, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
2019
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.360 kr./år
Alpha
-1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.386.988 kr.
84.717 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
86.342 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.511.370 kr.
85.973 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.8088.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.7178.386.988 kr.-1.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.2106.950.803 kr.-18.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median76.6947.592.743 kr.-10.6 %8 comps inden for 250 m, median 91 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9086.2618.539.795 kr.+0.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.2632.600.000 kr.-69.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år177.300 kr.
Salgspris8.386.988 kr.
Profit (1 års hold)16.468 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år246.798 kr.
Salgspris8.722.468 kr.
Profit (1 års hold)421.446 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år347.989 kr.
Salgspris9.628.262 kr.
Profit (1 års hold)1.428.432 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år231.660 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)301.158 kr.
− Ejerudgifter/år-54.360 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.300 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)246.798 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.989 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.386.988 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-160.832 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)85.808 kr.
MæglerNybolig Sydhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-11-11normal
4.624.000 kr.46.707 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.624.000 kr.2018-11-11 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv udsigtslejlighed med gulvvarme og to altaner

Lys, luft og kanaludsigt - eksklusiv lejlighed med Unoform-køkken, gulvvarme og to altaner Velkommen til Monica Zetterlunds Vej 23, 4. tv. en fantastisk lejlighed på 99 m², hvor eksklusive materialer, gennemtænkt indretning og en smuk udsigt over Sluseholmens kanaler går op i en højere enhed.Her får I en bolig, der skiller sig ud med sit imponerende lysindfald, to skønne altaner og en attraktiv placering på 4. sal. De store vinduespartier i begge ender af lejligheden skaber et fantastisk gennemg