iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 5A, 1. tv

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2017)
  • ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -21.5% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -21.5%Sol 95Nybyg 20171. sal72 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 50.391 kr/m² × 72 m² = 3.628.120 kr.
Robert Jacobsens Vej 5A, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
2017
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
10d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.252 kr./år
Alpha
-21.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.628.120 kr.
50.391 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
64.228 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.711.628 kr.
51.550 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.595.000 kr.
63.819 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.628.120 kr.
50.391 kr./m²
-21.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
21.528 kr./m²
-66.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.2%
α (alpha)-21.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-19.2%
Gross rental/år107.628 kr.
Salgspris3.628.120 kr.
Profit (1 års hold)-888.672 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.3%
α (alpha)-21.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-11.3%
Gross rental/år151.692 kr.
Salgspris3.882.088 kr.
Profit (1 års hold)-590.640 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.9%
α (alpha)-21.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år222.046 kr.
Salgspris4.165.082 kr.
Profit (1 års hold)-237.293 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-39.252 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.628 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)151.692 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)222.046 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.628.120 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-996.300 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-21.5%

Mægler

kr/m² (udbud)63.819 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-06-27normal
2.195.000 kr.30.486 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.195.000 kr.2016-06-27 · 10 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer5.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor altan og lyse rammer – skøn 2-værelses

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Velkommen til Robert Jacobsens Vej 5A, 1. tv. – en velindrettet og rummelig 2-værelses lejlighed på 72 m², hvor moderne komfort og funktionalitet går hånd i hånd. Lejligheden byder på en god planløsning med et lyst og indbydende opholdsrum, hvor stue og køkken smelter naturligt sammen. De store vinduespartier sikrer et fantastisk lysindfald, og den dobbelte terrassedør skaber en flot overgang mellem inde- og udeliv. Fra stuen er der direkte udgang til en stor, anvendelig altan, som fungerer som et ekstra opholdsrum i de varme måneder. Her er god plads til både spisebord, loungemøbler og grønne planter – perfekt til alt fra morgenkaffen til hyggelige sommeraftener. Soveværelset er rummeligt og har plads til både dobbeltseng og opbevaring, mens badeværelset fremstår moderne og funktionelt med gode materialevalg og separat bruseniche. Her får du en indflytningsklar bolig med en attraktiv beliggenhed i Ørestad, tæt på metro, indkøb, caféer, natur og de mange rekreative områder ved Amager Fælled. En oplagt bolig til singlen eller parret, der ønsker en moderne lejlighed med masser af lys, en stor altan og en attraktiv beliggenhed. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk