Udbudspris
3.995.000 kr.
71.339 kr/m²
Vores estimat
4.000.673 kr.
71.441 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.1 %
+5.673 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.5 %
Comp-engineP10 65.521 · median 74.227 · P90 79.065 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -0.5%✓Comps +4%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.441 kr/m² × 56 m² = 4.000.673 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.396 kr./år
Alpha
-0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.000.673 kr.
71.441 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
71.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.055.335 kr.
72.417 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.339 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.441 | 4.000.673 kr. | +0.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.521 | 3.669.200 kr. | -8.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 74.227 | 4.156.707 kr. | +4.0 % | 8 comps same_road_250m, median 81 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.065 | 4.427.625 kr. | +10.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.857 | 1.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år80.844 kr.
Salgspris4.000.673 kr.
Profit (1 års hold)60.697 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år115.116 kr.
Salgspris4.160.700 kr.
Profit (1 års hold)254.996 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.0%
α (alpha)-0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast19.0%
Gross rental/år190.332 kr.
Salgspris4.592.773 kr.
Profit (1 års hold)762.284 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-33.396 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.116 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.332 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.000.673 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-20.147 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)71.339 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-17normal
2.345.000 kr.41.875 kr./m²
2015-11-30normal
1.795.000 kr.32.054 kr./m²
2007-09-12normal
1.450.000 kr.25.893 kr./m²
2006-05-01normal
2.995.000 kr.53.482 kr./m²
2005-08-15normal
1.220.000 kr.21.786 kr./m²
2004-01-03normal
910.000 kr.16.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.345.000 kr.2021-02-17 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.2% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot renoveret 2V’er med to altaner på attraktiv adresse på Amagerbro
Lejligheden Dit første hjem, jeres fælles base eller en lejlighed, du deler med en god ven? Midt på Amagerbro venter 56 velholdte kvm med klassisk charme og en delevenlig indretning. Her sætter plankegulve og fyldningsdøre den hyggelige stemning, mens bylivet ligger lige udenfor. Forældrekøb er også muligt – så kom med indenfor, og se, hvordan du kan finde dig til rette!Hoveddøren åbner til en fordelingsentré, hvor hvidmalede plankegulve viser vej til resten af hjemmet. Sammen med