Udbudspris
8.495.000 kr.
94.389 kr/m²
Vores estimat
8.716.278 kr.
96.848 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.6 %
+221.278 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.0 %
Comp-engineP10 63.428 · median 82.914 · P90 89.592 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1980) — lavere standard
- ·Seller CAGR 15.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1980!Comps usikre (8)!α +2.0%✓Sol 95✓2. sal✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.848 kr/m² × 90 m² = 8.716.278 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1980
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
70d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.776 kr./år
Alpha
2.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.716.278 kr.
96.848 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
94.976 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.829.475 kr.
98.105 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.389 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.848 | 8.716.278 kr. | +2.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.428 | 5.708.491 kr. | -32.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.914 | 7.462.302 kr. | -12.2 % | 8 comps samme postnummer, median 159 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.592 | 8.063.285 kr. | -5.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.778 | 2.050.000 kr. | -75.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.9%
α (alpha)2.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast3.9%
Gross rental/år168.024 kr.
Salgspris8.716.278 kr.
Profit (1 års hold)336.482 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)2.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år236.064 kr.
Salgspris9.064.929 kr.
Profit (1 års hold)753.173 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)2.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år304.716 kr.
Salgspris10.006.287 kr.
Profit (1 års hold)1.763.184 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)294.840 kr.
− Ejerudgifter/år-58.776 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)168.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)236.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.716 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.716.278 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread168.458 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha2.0%
Mægler
kr/m² (udbud)94.389 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-04-18normal
6.400.000 kr.71.111 kr./m²
2020-04-22normal
3.750.000 kr.41.667 kr./m²
1998-09-23normal
1.286.000 kr.14.289 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.400.000 kr.2024-04-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer15.2% pa
FMV implicerer16.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Man føler sig vitterlig hensat til sydligere himmelstrøg i denne spektakulære lejlighed i hjertet af Frederiksberg. Den enorme, sydvendte altan får sol hele dagen og har en dejlig fri udsigt over området. Ejendommen har elevator og råder dertil over en swimmingpool med tilhørende lounge-terrasse samt en tennisbane, som du får adgang til. Det samme gælder den fælles p-kælder. Ejendommen har inden for de seneste år gennemgået en stor renovering, hvilket har bragt ejendommen op i et energimærke A.