Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -13.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1980) — lavere standard
- ·Seller CAGR 18.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1980✗α -13.7%✓Sol 95✓2. sal✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.815 kr/m² × 90 m² = 7.813.316 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1980
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.776 kr./år
Alpha
-13.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.813.316 kr.
86.815 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
100.565 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.931.899 kr.
88.132 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.995.000 kr.
99.944 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.813.316 kr.
86.815 kr./m²
-13.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.050.000 kr.
22.778 kr./m²
-77.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.8%
α (alpha)-13.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-11.8%
Gross rental/år168.024 kr.
Salgspris7.813.316 kr.
Profit (1 års hold)-1.069.480 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.1%
α (alpha)-13.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år236.064 kr.
Salgspris8.360.248 kr.
Profit (1 års hold)-454.508 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.5%
α (alpha)-13.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år304.716 kr.
Salgspris8.969.687 kr.
Profit (1 års hold)223.583 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år226.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)294.840 kr.
− Ejerudgifter/år-58.776 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)168.024 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)236.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.716 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.813.316 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-1.237.504 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-13.7%
Mægler
kr/m² (udbud)99.944 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-04-18normal
6.400.000 kr.71.111 kr./m²
2020-04-22normal
3.750.000 kr.41.667 kr./m²
1998-09-23normal
1.286.000 kr.14.289 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.400.000 kr.2024-04-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer18.6% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Spændende 3V med altan og sydhavs-stemning - brugsret til swimmingpool, tennisbane og p-kælderMan føler sig vitterlig hensat til sydligere himmelstrøg i denne spektakulære lejlighed i hjertet af Frederiksberg. Den enorme, sydvendte altan får sol hele dagen og har en dejlig fri udsigt over området. Ejendommen har elevator og råder dertil over en swimmingpool med tilhørende lounge-terrasse samt en tennisbane, som du får adgang til. Det samme gælder den fælles p-kælder. Ejendommen har inden for de