iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sluseholmen 22, 1. tv

2450 København SV · home · home Sydhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.750.000 kr.
76.733 kr/m²
Vores estimat
7.299.422 kr.
72.272 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.8 %
-450.578 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.4 %
Comp-engineP10 69.036 · median 75.570 · P90 86.870 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·149 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.4% — over markedet
  • ·Seller CAGR 26.4% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -6.4%!101 m² stor✓Sol 100✓1. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.272 kr/m² × 101 m² = 7.299.422 kr.
Sluseholmen 22, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
149d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.912 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.299.422 kr.
72.272 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.798.350 kr.
77.211 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.434.394 kr.
73.608 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.7337.750.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.2727.299.422 kr.-5.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.0366.972.609 kr.-10.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median75.5707.632.545 kr.-1.5 %8 comps inden for 250 m, median 61 m væk · high confidence
Comp-engine · P9086.8708.773.823 kr.+13.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.2482.550.000 kr.-67.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år181.428 kr.
Salgspris7.299.422 kr.
Profit (1 års hold)-317.500 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år252.330 kr.
Salgspris7.591.399 kr.
Profit (1 års hold)45.379 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år291.380 kr.
Salgspris8.379.736 kr.
Profit (1 års hold)872.767 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år236.340 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)307.242 kr.
− Ejerudgifter/år-54.912 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)181.428 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)252.330 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.380 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.299.422 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread-498.928 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha-6.4%

Mægler

kr/m² (udbud)76.733 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-02-28normal
4.850.000 kr.48.020 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.850.000 kr.2024-02-28 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.4% pa
FMV implicerer22.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lyse og moderne rammer på Sluseholmen.

På Københavns attraktive havnefront, nærmere bestemt Sluseholmen, finder I denne indbydende lejlighed med en veldisponeret planløsning. Boligen er beliggende på 1. sal og byder på nogle veludnyttede kvadratmeter fordelt på et stort, åbent opholdsrum, to gode værelser, et badeværelse samt en altan og en skøn, rummelig terrasse. Beliggenheden er ideel med kort afstand til metroen, som sikrer hurtig adgang til Indre By, ligesom motorvejsnettet er let tilgængeligt. I nærområdet finder I indkøb i gad