Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2008)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.5% — over markedet
- ·Seller CAGR 26.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -10.5%!101 m² stor✓Sol 100✓1. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.088 kr/m² × 101 m² = 6.977.863 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.912 kr./år
Alpha
-10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.977.863 kr.
69.088 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.798.350 kr.
77.211 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.114.752 kr.
70.443 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.750.000 kr.
76.733 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.977.863 kr.
69.088 kr./m²
-10.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.550.000 kr.
25.248 kr./m²
-67.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år181.428 kr.
Salgspris6.977.863 kr.
Profit (1 års hold)-639.059 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-10.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år252.330 kr.
Salgspris7.466.313 kr.
Profit (1 års hold)-79.707 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.0%
α (alpha)-10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år291.380 kr.
Salgspris8.010.587 kr.
Profit (1 års hold)503.617 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år236.340 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)307.242 kr.
− Ejerudgifter/år-54.912 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)181.428 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)252.330 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.380 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.977.863 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread-820.487 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha-10.5%
Mægler
kr/m² (udbud)76.733 kr.
Mæglerhome Projekt København
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-02-28normal
4.850.000 kr.48.020 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.850.000 kr.2024-02-28 · 2 år siden
Udbudspris implicerer26.4% pa
FMV implicerer19.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lyse, moderne rammer på Sluseholmen
På Københavns attraktive havnefront, nærmere bestemt Sluseholmen, finder I denne indbydende lejlighed med en veldisponeret planløsning. Boligen er beliggende på 1. sal og byder på nogle veludnyttede kvadratmeter fordelt på et stort, åbent opholdsrum, to gode værelser, et badeværelse samt en altan og en skøn, rummelig terrasse. Beliggenheden er ideel med kort afstand til metroen, som sikrer hurtig adgang til Indre By, ligesom motorvejsnettet er let tilgængeligt. I nærområdet finder I indkøb i gad