Johan Kellers Vej 24, 3. tv

2450 København SV · danbolig · danbolig København SV

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.395.000 kr.

74.492 kr/m²

Vores estimat

4.395.000 kr.

74.492 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

59/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness16/20

Bydel10/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
·Fresh handelsdata (2021)
·Tier-B bydel (vesterbro)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓3. sal✓59 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

59 m²

Værelser

Byggeår

1936

Udbudspris

4.395.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.195 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 41.352 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.395.000 kr.

74.492 kr./m² · fallback

Investeret

4.423.220 kr.

74.970 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.463.080 kr.

75.645 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	74.492	4.395.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	74.492	4.395.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	16.949	1.000.000 kr.	-77.2 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.5%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.2%

= Total afkast1.5%

Gross rental/år96.708 kr.

Salgspris4.395.000 kr.

Profit (1 års hold)68.488 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.5%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.1%

= Total afkast6.5%

Gross rental/år138.126 kr.

Salgspris4.570.800 kr.

Profit (1 års hold)285.706 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.6%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.5%

= Total afkast18.6%

Gross rental/år198.164 kr.

Salgspris5.045.460 kr.

Profit (1 års hold)820.404 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år348.940 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-52.341 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.

= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (59) × 12 mdr

= Langtidsleje/år138.060 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.

− Ejerudgifter/år-41.352 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.708 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)138.126 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)198.164 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+26.370 kr.

= Tx-omkostning28.220 kr.

+ Tilbudspris4.395.000 kr.

= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.395.000 kr.

− Investeret-4.423.220 kr.

= Spread-28.220 kr.

÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.492 kr.

Mæglerdanbolig København SV

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2021-09-05normal

2.695.000 kr.45.678 kr./m²

2017-08-31normal

1.770.000 kr.30.000 kr./m²

2005-09-01family

1.450.000 kr.24.576 kr./m²

2004-04-15normal

1.100.000 kr.18.644 kr./m²

1998-09-28normal

475.000 kr.8.051 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.695.000 kr.2021-09-05 · 5 år siden

Udbudspris implicerer10.3% pa

FMV implicerer10.3% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

FÆLLESLÅN INDFRIET! Delevenlig! Sep. brus! Altan!

FÆLLESLÅN INDFRIET!LEJLIGHED: Rummelig og praktisk 2-værelses lejlighed på populære Johan Kellers Vej. Rigtig flot stand og badeværelse med separat brus! Du bliver først mødt af smart fordelingsentré med plads til at afsætte sko og jakker. Her fra har man adgang til alle lejlighedens rum. Lejlighedens stue ligger mod rolige Johan Kellers Vej. Her er der god plads til spisearrangement og sofaområde. Man har ydermere en nyere karnap der giver ekstra plads og et flot lys. Modsat stuen har man lejli