Udbudspris
6.995.000 kr.
93.267 kr/m²
Vores estimat
6.953.315 kr.
92.711 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.6 %
-41.685 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.2 %
Comp-engineP10 77.409 · median 92.247 · P90 100.704 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -1.2%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 95✓3. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.711 kr/m² × 75 m² = 6.953.315 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1906
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.116 kr./år
Alpha
-1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.953.315 kr.
92.711 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
93.851 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.026.689 kr.
93.689 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.267 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.711 | 6.953.315 kr. | -0.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.409 | 5.805.661 kr. | -17.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.247 | 6.918.505 kr. | -1.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 151 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 100.704 | 7.552.820 kr. | +8.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.333 | 1.450.000 kr. | -79.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år117.384 kr.
Salgspris6.953.315 kr.
Profit (1 års hold)31.879 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.2%
α (alpha)-1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.2%
Gross rental/år170.034 kr.
Salgspris7.231.448 kr.
Profit (1 års hold)362.662 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år288.176 kr.
Salgspris7.982.406 kr.
Profit (1 års hold)1.231.762 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.500 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)228.150 kr.
− Ejerudgifter/år-58.116 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.034 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.176 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.953.315 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-85.505 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)93.267 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-04family
3.750.000 kr.50.000 kr./m²
2013-12-11normal
2.595.000 kr.34.600 kr./m²
2000-12-20normal
1.088.290 kr.14.511 kr./m²
1997-09-24normal
496.100 kr.6.615 kr./m²
1995-10-03normal
375.000 kr.5.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.595.000 kr.2013-12-11 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 3-værelses med køkken-alrum og ugeneret altan med frit kig over Vesterbro.
Velkommen til Enghave Plads 23B, 3. tv., hvor I finder en stemningsfuld og indbydende lejlighed med en af Vesterbros mest eftertragtede beliggenheder. Her bor I højt i ejendommen med et fantastisk lysindfald, klassiske detaljer og en skøn altan, hvorfra udsigten åbner sig over det hyggelige gårdmiljø og byens tage.Boligens naturlige samlingspunkt er det store og åbne opholdsmiljø, hvor køkken-alrum og stue ligger i direkte forbindelse med hinanden. Det giver en dejlig sammenhæng mellem rummene o