iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Møllers Allé 2C, 3. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
54.950 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
54.950 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2012)
  • ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 94✓Nybyg 2012✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
C.F. Møllers Allé 2C, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2012
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.008 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
54.950 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
55.298 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.614.455 kr.
56.145 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris54.9505.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM54.9505.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.0002.000.000 kr.-63.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år154.992 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)120.172 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år216.192 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)401.172 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.1%
Gross rental/år274.906 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.053.346 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år204.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)265.200 kr.
− Ejerudgifter/år-49.008 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)154.992 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)216.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.906 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)54.950 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-05-12family
2.300.000 kr.23.000 kr./m²
2019-03-27normal
3.350.000 kr.33.500 kr./m²
2017-02-19normal
3.200.000 kr.32.000 kr./m²
2015-05-15normal
2.925.000 kr.29.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.350.000 kr.2019-03-27 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og stilfuld lejlighed med stor altan

På C.F. Møllers Allé i det attraktive Ørestad finder I denne indbydende ejerlejlighed på 100 m², hvor moderne arkitektur, flotte lysindfald og en velovervejet planløsning skaber skønne rammer om hverdagen. Lejligheden er opført i 2012 og byder på tre værelser, et rummeligt køkken-alrum og en stor sydvendt altan med et dejligt kig til ejendommens grønne gårdmiljø.Boligens lyse og luftige atmosfære understreges af de gennemgående trægulve og store vinduespartier. Hjemmets naturlige samlingspunkt e