Vølundsgade 12, 2. tv

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view

Udbudspris

4.350.000 kr.

75.000 kr/m²

Vores estimat

4.350.000 kr.

75.000 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

40/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness4/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
·Tier-B bydel (noerrebro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1903✓Sol 95✓2. sal✓58 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Nørrebro

kvm

58 m²

Værelser

Byggeår

1903

Udbudspris

4.350.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.100 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 180

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 44.856 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

4.350.000 kr.

75.000 kr./m² · fallback

Investeret

4.377.950 kr.

75.482 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

4.402.161 kr.

75.899 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	75.000	4.350.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	75.000	4.350.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	18.103	1.050.000 kr.	-75.9 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.2%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast1.2%

Gross rental/år80.424 kr.

Salgspris4.350.000 kr.

Profit (1 års hold)52.474 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.1%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.7%

= Total afkast6.1%

Gross rental/år118.008 kr.

Salgspris4.524.000 kr.

Profit (1 års hold)264.058 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.0%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.8%

= Total afkast18.0%

Gross rental/år167.982 kr.

Salgspris4.993.800 kr.

Profit (1 års hold)783.832 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år313.170 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-46.976 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.

= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr

× kvm (58) × 12 mdr

= Langtidsleje/år125.280 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.

− Ejerudgifter/år-44.856 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.424 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)118.008 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)167.982 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.350.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)4.350.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.350.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+26.100 kr.

= Tx-omkostning27.950 kr.

+ Tilbudspris4.350.000 kr.

= Total investeret4.377.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.350.000 kr.

− Investeret-4.377.950 kr.

= Spread-27.950 kr.

÷ Investeret÷ 4.377.950 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)75.000 kr.

MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

1997-01-29normal

384.000 kr.6.621 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

384.000 kr.1997-01-29 · 29 år siden

Udbudspris implicerer8.7% pa

FMV implicerer8.7% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret lejlighed med BaNanna Park som nabo

Med BaNanna Park som nærmeste nabo finder du denne veldisponerede toværelses ejerlejlighed, der byder på en god planløsning og et spændende potentiale for dig, der drømmer om at skabe dit eget hjem.Boligen fordeler sig på to regulære værelser, et køkken og et badeværelse. Soveværelset har direkte adgang til badeværelset, der fremstår i klassisk københavnerstil med en funktionel og veludnyttet indretning.Stuen har en god størrelse og giver plads til både spisebord og et hyggeligt sofaarrangement,