iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Brammingegade 8, 4. th

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
96.694 kr/m²
Vores estimat
5.364.248 kr.
86.520 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.5 %
-630.752 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.1 %
Comp-engineP10 78.442 · median 92.398 · P90 98.115 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -11.1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1905✓Sol 95✓62 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.520 kr/m² × 62 m² = 5.364.248 kr.
Brammingegade 8, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1905
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.872 kr./år
Alpha
-11.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.364.248 kr.
86.520 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
97.304 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.434.718 kr.
87.657 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.6945.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.5205.364.248 kr.-10.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1078.4424.863.433 kr.-18.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median92.3985.728.683 kr.-4.4 %8 comps inden for 250 m, median 99 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.1156.083.119 kr.+1.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.3871.450.000 kr.-75.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.3%
α (alpha)-11.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.3%
Gross rental/år104.928 kr.
Salgspris5.364.248 kr.
Profit (1 års hold)-563.644 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.6%
α (alpha)-11.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år149.568 kr.
Salgspris5.578.818 kr.
Profit (1 års hold)-304.434 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.9%
α (alpha)-11.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år191.181 kr.
Salgspris6.158.157 kr.
Profit (1 års hold)316.518 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.440 kr.
− Ejerudgifter/år-43.872 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.928 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.568 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.181 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.364.248 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-668.572 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-11.1%

Mægler

kr/m² (udbud)96.694 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2011-01-25normal
1.350.000 kr.21.774 kr./m²
2006-05-01normal
1.995.000 kr.32.177 kr./m²
1998-01-09normal
561.000 kr.9.048 kr./m²
1992-12-21normal
365.000 kr.5.887 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.350.000 kr.2011-01-25 · 15 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Hyggelig 2-værelses med altan tæt på liv og grønne omgivelser

Velkommen til Brammingegade 8, 4. th. her finder I en 2-værelses lejlighed på 62 m² med altan og en beliggenhed, der placerer jer tæt på mange af Østerbros populære tilbud. Her får I en bolig med to værelser og et ekstra uderum i form af altanen.Altanen giver mulighed for at skabe en lille oase under åben himmel og nyde de lune måneder hjemme. Hertil kommer ejendommens super hyggelige gård, som er en fin ekstra kvalitet ved adressen. Gården giver mulighed for at komme lidt væk fra byens gader og