iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Marengovej 8, 0. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.195.000 kr.
60.283 kr/m²
Vores estimat
3.555.315 kr.
67.081 kr/m²
Udbudt under estimat
+11.3 %
+360.315 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 10.6 %
Comp-engineP10 56.840 · median 62.558 · P90 72.407 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet16/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 10.6% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Stueetage/kælder

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Stueetage✓α +11%✓Comps +4%✓KBH-klassiker 1935✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.081 kr/m² × 53 m² = 3.555.315 kr.
Disqualified —stueetage/kælder— skjules fra on-market-listen og top picks.
Marengovej 8, 0. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.664 kr./år
Alpha
10.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.555.315 kr.
67.081 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.216.020 kr.
60.680 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.595.349 kr.
67.837 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris60.2833.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.0813.555.315 kr.+11.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.8403.012.539 kr.-5.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median62.5583.315.593 kr.+3.8 %8 comps inden for 500 m, median 186 m væk · high confidence
Comp-engine · P9072.4073.837.557 kr.+20.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.604880.000 kr.-72.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
12.5%
α (alpha)10.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år63.456 kr.
Salgspris3.555.315 kr.
Profit (1 års hold)402.751 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
17.5%
α (alpha)10.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år95.892 kr.
Salgspris3.697.528 kr.
Profit (1 års hold)577.400 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.9%
α (alpha)10.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast30.9%
Gross rental/år179.064 kr.
Salgspris4.081.502 kr.
Profit (1 års hold)1.044.545 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-44.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.456 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)95.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.064 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.555.315 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread339.295 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha10.6%

Mægler

kr/m² (udbud)60.283 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-06-24normal
1.730.000 kr.32.642 kr./m²
2015-03-26normal
1.320.000 kr.24.906 kr./m²
2005-08-16normal
1.395.000 kr.26.321 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.730.000 kr.2019-06-24 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Høj stueetage, solrig altan & lyse rum

På Marengovej 8, st. tv. udbydes en lys og indbydende 2-værelses lejlighed med en enkel og velfungerende planløsning, der giver gode muligheder for forskellige måder at bo på. De to værelser har fine proportioner og et behageligt lysindfald, og indretningen gør samtidig boligen delevenlig. Lejligheden kan derfor både fungere klassisk med opholdsstue og soveværelse eller som bolig for to, der ønsker hvert sit regulære værelse.Fra stuen er der direkte udgang til altanen, som tilfører boligen en ek