iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Richard Mortensens Vej 166

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Islands Brygge ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.695.000 kr.
60.864 kr/m²
Vores estimat
6.695.000 kr.
60.864 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2011)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·83 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
2 · ! 2 · 1
α -0.6%!Ingen AVM!110 m² storSol 69Nybyg 2011

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Richard Mortensens Vej 166

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
110 m²
Værelser
3
Byggeår
2011
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
83d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.048 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.695.000 kr.
60.864 kr./m² · fallback
Investeret
6.737.020 kr.
61.246 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.828.531 kr.
62.078 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris60.8646.695.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM60.8646.695.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · medianikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering24.0912.650.000 kr.-60.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år176.352 kr.
Salgspris6.695.000 kr.
Profit (1 års hold)134.332 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år243.672 kr.
Salgspris6.962.800 kr.
Profit (1 års hold)469.452 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år275.866 kr.
Salgspris7.685.860 kr.
Profit (1 års hold)1.224.706 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (110) × 12 mdr
= Langtidsleje/år224.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)291.720 kr.
− Ejerudgifter/år-48.048 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)176.352 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)243.672 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.866 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.695.000 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-42.020 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)60.864 kr.
MæglerRealMæglerne Islands Brygge ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-07-02normal
5.130.000 kr.46.636 kr./m²
2015-05-17normal
3.499.000 kr.31.809 kr./m²
2010-10-14normal
2.810.000 kr.25.545 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.130.000 kr.2023-07-02 · 3 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rækkehus med vand, sol og tagterrasse og fælleden som nabo!

Richard Mortensens Vej er en dejlig adresse med vandet, naturen og luksus i førersædet. Der er blevet brugt tid på dette fantastiske rækkehus med dejligt lysindfald fra både øst og vest, samt beliggende ugeneret med fantastisk udsigt, hvilket gør det til en bolig der virkelig bare skal opleves! Fra entréen træder du ind i en bolig, hvor planløsningen fungerer rigtig godt i hverdagen. Her er god plads til overtøj og sko, og allerede fra start fornemmer man, at boligen er indrettet med fokus på både praktiskhed og ophold. I stueplan finder du et dejligt køkken med god arbejdsplads og en velfungerende indretning, hvor du, mens du står ved køkkenvasken, kan nyde synet af vandet, der glimter og skinner, samtidig med plads til hverdagens måltider og gæster omkring bordet. Videre ind i boligen åbner stuehjørnet sig som et lyst og unikt opholdsrum med plads til større sofaområde. Herfra er der direkte udgang til terrassen, hvor du kan nyde eftermiddags- og aftensolen samt kigget mod vandet og de skønne grønne omgivelser. På samme plan er der desuden et gæstetoilet, som gør boligen praktisk indrettet. På førstesalen finder du boligens værelser - begge med fantastisk udsigt. Her er to gode rum med fornuftigt opbevaringsplads, og som kan bruges til soveværelse, børneværelse, kontor eller gæsteværelse alt efter behov. Etagen byder også på et rummeligt badeværelse med plads til vaskemaskine, tørretumbler og seperat bruseniche. Øverst venter en af boligens helt store kvaliteter, som på en og samme tid kan fungere som den udvendige stue eller et dejligt udeareal til når solen stråler frem. På tagterrasen er der nemlig masser af plads til udeliv, sol, grill og rolige stunder med udsigt over Kalvebod Fælled og vandet. Det er et sted, der virkelig forlænger boligen i sommerhalvåret. Boligen er opført i 2011, rummer 110 m² og er indrettet med 4 værelser. Beliggenheden er samtidig svær at slå med gåafstand til shoppingcenteret Field's, Royal Arena eller metroen for et smut ind mod byen. Her bor du med Kalvebod Fælled, vandet og de grønne stier lige i nærheden - et rækkehus der virkelig skal opleves!