iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Aksel Møllers Have 18, 5. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
89.679 kr/m²
Vores estimat
6.995.000 kr.
89.679 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1944)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓KBH-klassiker 1944✓Sol 100✓78 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Aksel Møllers Have 18, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
78 m²
Værelser
3
Byggeår
1944
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.268 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
89.679 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
90.241 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.102.825 kr.
91.062 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.6796.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.6796.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.0771.800.000 kr.-74.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år152.292 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)108.472 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år211.260 kr.
Salgspris7.274.800 kr.
Profit (1 års hold)447.240 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år319.224 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.310.664 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (78) × 12 mdr
= Langtidsleje/år196.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)255.528 kr.
− Ejerudgifter/år-44.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.292 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)211.260 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)319.224 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)89.679 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-07-15normal
2.695.000 kr.34.551 kr./m²
2008-12-14normal
2.250.000 kr.28.846 kr./m²
2006-07-28normal
3.200.000 kr.41.026 kr./m²
2000-11-28normal
1.050.000 kr.13.462 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.695.000 kr.2014-07-15 · 12 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Solrig altan, elevator og fantastisk udsigt

Drømmer du om en lys og velindrettet lejlighed med en skøn altan og en attraktiv beliggenhed midt på Frederiksberg? Så skal du glæde dig til at opleve denne indbydende 3-værelses ejerlejlighed på Aksel Møllers Have. Her får du 78 veldisponerede kvadratmeter med en fantastisk udsigt over byens tage og grønne trækroner samt en højt og ugeneret placering i ejendommen, hvor elevatoren gør hverdagen ekstra bekvem. Lejligheden er oplagt til parret, den lille familie eller som delebolig og forældrekøb.