← Tilbage til on-market
Studiestræde 12A, 2.
1455 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
8.495.000 kr.
69.631 kr/m²
Vores estimat
8.082.864 kr.
66.253 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-412.136 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.4 %
Comp-engineP10 63.767 · median 67.965 · P90 82.041 kr/m²4 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.4% — over markedet
- ·Seller CAGR 15.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -5.4%✗122 m² for stor!Comps usikre (4)✓Sol 87✓Klassisk 1799✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.253 kr/m² × 122 m² = 8.082.864 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
122 m²
Værelser
3
Byggeår
1799
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 90.600 kr./år
Alpha
-5.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.082.864 kr.
66.253 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
70.064 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.262.917 kr.
67.729 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.631 | 8.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.253 | 8.082.864 kr. | -4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.767 | 7.779.613 kr. | -8.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.965 | 8.291.711 kr. | -2.4 % | 4 comps inden for 1 km, median 342 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 82.041 | 10.009.006 kr. | +17.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.361 | 2.850.000 kr. | -66.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.7%
α (alpha)-5.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år231.480 kr.
Salgspris8.082.864 kr.
Profit (1 års hold)-233.476 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.4%
α (alpha)-5.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast2.4%
Gross rental/år328.104 kr.
Salgspris8.406.179 kr.
Profit (1 års hold)186.463 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-5.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år324.696 kr.
Salgspris9.279.128 kr.
Profit (1 års hold)1.056.004 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (122) × 12 mdr
= Langtidsleje/år322.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)418.704 kr.
− Ejerudgifter/år-90.600 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)231.480 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)328.104 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)324.696 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.082.864 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-464.956 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-5.4%
Mægler
kr/m² (udbud)69.631 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-17normal
5.500.000 kr.45.082 kr./m²
2020-11-11normal
5.750.000 kr.47.131 kr./m²
2019-05-05normal
4.212.500 kr.34.529 kr./m²
2013-07-16normal
3.455.000 kr.28.320 kr./m²
2005-01-26normal
2.750.000 kr.22.541 kr./m²
2002-04-30normal
1.792.700 kr.14.694 kr./m²
1999-04-25normal
1.320.960 kr.10.828 kr./m²
1998-07-09normal
1.134.000 kr.9.295 kr./m²
1997-09-22normal
1.017.000 kr.8.336 kr./m²
1994-12-13normal
505.600 kr.4.144 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.500.000 kr.2023-08-17 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.6% pa
FMV implicerer13.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 soveværelser og rummeligt badeværelser
Velkommen til en skøn og indbydende lejlighed, hvor klassisk københavnercharme møder en lys og moderne indretning. Her får I en bolig med en rigtig god planløsning, smukke plankegulve og en behagelig atmosfære, som mærkes fra første skridt indenfor.Fra entréen fordeler boligen sig naturligt til de forskellige rum. Den store og lyse stue bliver uden tvivl hjemmets samlingspunkt med god plads til både spisebord og sofagruppe. De store vinduespartier sikrer et dejligt lysindfald, mens de klassiske