Udbudspris
7.295.000 kr.
92.342 kr/m²
Vores estimat
6.384.026 kr.
80.810 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.5 %
-910.974 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.0 %
Comp-engineP10 59.131 · median 78.155 · P90 87.645 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.0% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -15%✗α -13.0%✓6. sal✓Sol 100✓79 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.810 kr/m² × 79 m² = 6.384.026 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.264 kr./år
Alpha
-13.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.384.026 kr.
80.810 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
92.919 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.459.316 kr.
81.763 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 92.342 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.810 | 6.384.026 kr. | -12.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.131 | 4.671.366 kr. | -36.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.155 | 6.174.254 kr. | -15.4 % | 8 comps same_road_250m, median 62 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.645 | 6.923.922 kr. | -5.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.215 | 2.150.000 kr. | -70.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.5%
α (alpha)-13.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-11.5%
Gross rental/år115.896 kr.
Salgspris6.384.026 kr.
Profit (1 års hold)-840.698 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.8%
α (alpha)-13.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år164.244 kr.
Salgspris6.639.387 kr.
Profit (1 års hold)-536.989 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.2%
α (alpha)-13.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år178.464 kr.
Salgspris7.328.862 kr.
Profit (1 års hold)166.706 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-45.264 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.896 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.464 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.384.026 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-956.594 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-13.0%
Mægler
kr/m² (udbud)92.342 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Livsnyderlejlighed i særklasse!
I skal bo på øverste og sjette etage, hvis I er så heldige at overtage nøglerne til denne lækre lejlighed på Islands Brygge. Rundt om hjørnet ligger havnen, og oppe på sjette er der altan på hver side, sådan så I kan følge solen det meste af dagen. Der hersker en særlig hyggelig stemning på Bryggen, hvor byen samler sig om havnebadet og summer særligt meget i de lune måneder. I skal bo lidt tilbagetrukket fra bydelens mest befærdede steder, og samtidig tager det ikke mere end nogle enkelte minut