Ben Websters Vej 106, 6. tv

2450 København SV · estate · Estate Sydhavnen

Åbn pitch-view

Udbudspris

8.495.000 kr.

97.644 kr/m²

Vores estimat

8.495.000 kr.

97.644 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

46/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness8/20

Bydel10/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2006)
·Seller CAGR 5.0% pa — realistisk
·Tier-B bydel (vesterbro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 4 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓6. sal✓Sol 100✓87 m² sweet✓Bygget 2006

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

87 m²

Værelser

Byggeår

2006

Udbudspris

8.495.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.673 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 59.844 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

8.495.000 kr.

97.644 kr./m² · fallback

Investeret

8.547.820 kr.

98.251 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

8.585.374 kr.

98.682 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	97.644	8.495.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	97.644	8.495.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	25.862	2.250.000 kr.	-73.5 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast1.1%

Gross rental/år143.736 kr.

Salgspris8.495.000 kr.

Profit (1 års hold)90.916 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.8%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.4%

= Total afkast5.8%

Gross rental/år204.810 kr.

Salgspris8.834.800 kr.

Profit (1 års hold)491.790 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.5%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.4%

= Total afkast17.5%

Gross rental/år286.448 kr.

Salgspris9.752.260 kr.

Profit (1 års hold)1.490.888 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år488.516 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-73.277 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.

= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (87) × 12 mdr

= Langtidsleje/år203.580 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)264.654 kr.

− Ejerudgifter/år-59.844 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.736 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)204.810 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)286.448 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+50.970 kr.

= Tx-omkostning52.820 kr.

+ Tilbudspris8.495.000 kr.

= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.495.000 kr.

− Investeret-8.547.820 kr.

= Spread-52.820 kr.

÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)97.644 kr.

MæglerEstate Sydhavnen

Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2005-06-17normal

3.050.000 kr.35.057 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.050.000 kr.2005-06-17 · 21 år siden

Udbudspris implicerer5.0% pa

FMV implicerer5.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Penthouse with a view

PENTHOUSE PÅ SLUSEHOLMEN MED EMINENT UDSIGT OVER HAVNE INDRETNING:En eminent indrettet bolig, der henvender sig til både parret, karrieremennesket eller otiumparret, der ønsker at nyde det gode liv på toppen af Sluseholmen med en fantastisk udsigt over Københavns Havn.Lejlighedens store gulv-til-loft-vinduespartier sikrer et imponerende lysindfald og et enestående udsyn, som kan nydes fra boligens opholdsrum. Boligen byder på to gode soveværelser og et indbydende køkken-alrum, der fungerer som l