Silkegade 15, 2. tv
1113 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Seller CAGR 5.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·192 dage — sælger kan være motiveret
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.110 | 9.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.220 | 8.853.024 kr. | -6.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.753 | 8.148.059 kr. | -14.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.211 | 9.397.007 kr. | -1.0 % | 8 comps samme sogn, median 880 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 98.452 | 10.731.270 kr. | +13.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.771 | 2.700.000 kr. | -71.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk hjørnelejlighed med elevator og kæmpe fælles tagterrasse!
På anden sal i en smuk ejendom midt i København K får I en lys hjørnelejlighed, der forener byens klassiske arkitektur med nutidig komfort. Ejendommen fremstår velholdt med præsentable opgange, hvor de originale detaljer er bevaret, og som en praktisk fordel er der installeret elevator. I bosætter jer helt centralt i hjertet af byen. Med kun få minutters gang fra hoveddøren når I både Illums udvalg, kaffebarer og restauranter i særklasse og de grønne arealer i Kongens Have. Her har I nem adgang til shopping, byliv og rekreative åndehuller tæt på hjemmet. Indendørs samler lejligheden sig om den rummelige og lyse stue. Da boligen er placeret på et hjørne, trækker de store, sprossede vinduer dagslyset ind fra flere sider. Her er der god plads til hverdagen og til at samle gæster, og fra vinduerne kan I kigge over på kvarterets omkringliggende bygninger, der giver den helt rigtige stemning af at bo lige midt i den historiske hovedstad. Videre byder indretningen på et funktionelt køkken med fornuftig skabsplads, der skaber et overskueligt arbejdsområde til madlavningen. Soveværelset er roligt og lyst med reel plads til både en dobbeltseng og et garderobeskab. Dertil kommer et badeværelse, der er holdt i rene linjer og udstyret med en moderne dobbeltvask samt gode opbevaringsløsninger. Som beboere får I adgang til en stor, fælles tagterrasse, der fungerer som et uforstyrret udendørsområde med udsigt over byens tage. Her kan I trække jer tilbage, betragte solnedgangen eller nyde lune sommeraftener i rolige omgivelser, højt hævet over gadeniveauet.