iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Silkegade 15, 2. tv

1113 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Seller CAGR 5.5% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·72 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
3 · ! 2 · 1
α -0.6%!Ingen AVM!109 m² storKBH-klassiker 1902Sol 952. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Silkegade 15, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
109 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
9.495.000 kr.
Dage på markedet
72d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 85.464 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.495.000 kr.
87.110 kr./m² · fallback
Investeret
9.553.820 kr.
87.650 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.637.620 kr.
88.419 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.495.000 kr.
87.110 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.495.000 kr.
87.110 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.700.000 kr.
24.771 kr./m²
-71.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år202.296 kr.
Salgspris9.495.000 kr.
Profit (1 års hold)143.476 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år288.624 kr.
Salgspris10.159.650 kr.
Profit (1 års hold)894.454 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år408.140 kr.
Salgspris10.900.260 kr.
Profit (1 års hold)1.754.580 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år287.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)374.088 kr.
− Ejerudgifter/år-85.464 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)202.296 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)288.624 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)408.140 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+56.970 kr.
= Tx-omkostning58.820 kr.
+ Tilbudspris9.495.000 kr.
= Total investeret9.553.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.495.000 kr.
− Investeret-9.553.820 kr.
= Spread-58.820 kr.
÷ Investeret÷ 9.553.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)87.110 kr.
MæglerRealMæglerne City & Christianshavn ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-08-27normal
2.905.718 kr.26.658 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.905.718 kr.2004-08-27 · 22 år siden
Udbudspris implicerer5.5% pa
FMV implicerer5.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk hjørnelejlighed med elevator og kæmpe fælles tagterrasse!

På anden sal i en smuk ejendom midt i København K får I en lys hjørnelejlighed, der forener byens klassiske arkitektur med nutidig komfort. Ejendommen fremstår velholdt med præsentable opgange, hvor de originale detaljer er bevaret, og som en praktisk fordel er der installeret elevator. I bosætter jer helt centralt i hjertet af byen. Med kun få minutters gang fra hoveddøren når I både Illums udvalg, kaffebarer og restauranter i særklasse og de grønne arealer i Kongens Have. Her har I nem adgang til shopping, byliv og rekreative åndehuller tæt på hjemmet. Indendørs samler lejligheden sig om den rummelige og lyse stue. Da boligen er placeret på et hjørne, trækker de store, sprossede vinduer dagslyset ind fra flere sider. Her er der god plads til hverdagen og til at samle gæster, og fra vinduerne kan I kigge over på kvarterets omkringliggende bygninger, der giver den helt rigtige stemning af at bo lige midt i den historiske hovedstad. Videre byder indretningen på et funktionelt køkken med fornuftig skabsplads, der skaber et overskueligt arbejdsområde til madlavningen. Soveværelset er roligt og lyst med reel plads til både en dobbeltseng og et garderobeskab. Dertil kommer et badeværelse, der er holdt i rene linjer og udstyret med en moderne dobbeltvask samt gode opbevaringsløsninger. Som beboere får I adgang til en stor, fælles tagterrasse, der fungerer som et uforstyrret udendørsområde med udsigt over byens tage. Her kan I trække jer tilbage, betragte solnedgangen eller nyde lune sommeraftener i rolige omgivelser, højt hævet over gadeniveauet.