Ørestads Boulevard 57A, 7. 703

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view

Udbudspris

5.495.000 kr.

47.783 kr/m²

Vores estimat

5.495.000 kr.

47.783 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

49/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet25/25

Data-freshness16/20

Bydel5/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Moderne (byggeår 2005)
·Fresh handelsdata (2022)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗α -0.6%✗115 m² for stor!Ingen AVM✓7. sal✓Sol 100✓Bygget 2005

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

115 m²

Værelser

Byggeår

2005

Udbudspris

5.495.000 kr.

Dage på markedet

11d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.150 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 95.736 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.495.000 kr.

47.783 kr./m² · fallback

Investeret

5.529.820 kr.

48.085 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.598.423 kr.

48.682 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	47.783	5.495.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	47.783	5.495.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	20.435	2.350.000 kr.	-57.2 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.9%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast1.9%

Gross rental/år138.864 kr.

Salgspris5.495.000 kr.

Profit (1 års hold)104.044 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

7.2%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.8%

= Total afkast7.2%

Gross rental/år209.244 kr.

Salgspris5.714.800 kr.

Profit (1 års hold)394.224 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

16.5%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield2.3%

= Total afkast16.5%

Gross rental/år127.992 kr.

Salgspris6.308.260 kr.

Profit (1 års hold)906.432 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år327.405 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-49.111 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.

= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (115) × 12 mdr

= Langtidsleje/år234.600 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.

− Ejerudgifter/år-95.736 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.864 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)209.244 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)127.992 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+32.970 kr.

= Tx-omkostning34.820 kr.

+ Tilbudspris5.495.000 kr.

= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.

− Investeret-5.529.820 kr.

= Spread-34.820 kr.

÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)47.783 kr.

MæglerNybolig Ørestad

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2022-06-27normal

3.750.000 kr.32.609 kr./m²

2007-07-03normal

2.680.000 kr.23.304 kr./m²

2005-05-25normal

2.450.000 kr.21.304 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.750.000 kr.2022-06-27 · 4 år siden

Udbudspris implicerer10.0% pa

FMV implicerer10.0% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lysfyldt lejlighed i Ørestad med panoramaudsigt

Velkommen til denne indbydende ejerlejlighed på 115 m², hvor spændende arkitektur, imponerende lysindfald og en attraktiv beliggenhed i Ørestad går op i en højere enhed. Boligen er opført i 2005 og fordeler sig over forskudte niveauer, der giver hjemmet en helt særlig karakter og skaber en dynamisk og veldisponeret indretning. De store vinduespartier er et gennemgående element og sørger for masser af dagslys samt en fantastisk panoramaudsigt over området.Boligens naturlige samlingspunkt er det å