Udbudspris
5.595.000 kr.
86.077 kr/m²
Vores estimat
5.595.000 kr.
86.077 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1913✓Sol 95✓2. sal✓65 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
5.595.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.356 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.595.000 kr.
86.077 kr./m² · fallback
Investeret
5.630.420 kr.
86.622 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.688.463 kr.
87.515 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.077 | 5.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.077 | 5.595.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.250.000 kr. | -77.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år129.444 kr.
Salgspris5.595.000 kr.
Profit (1 års hold)94.024 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år178.584 kr.
Salgspris5.818.800 kr.
Profit (1 års hold)366.964 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år329.136 kr.
Salgspris6.423.060 kr.
Profit (1 års hold)1.121.776 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-34.356 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.444 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)178.584 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)329.136 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.570 kr.
= Tx-omkostning35.420 kr.
+ Tilbudspris5.595.000 kr.
= Total investeret5.630.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.595.000 kr.
− Investeret-5.630.420 kr.
= Spread-35.420 kr.
÷ Investeret÷ 5.630.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)86.077 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-08family
1.260.000 kr.19.385 kr./m²
2025-07-29family
1.260.000 kr.19.385 kr./m²
2019-06-13normal
2.670.000 kr.41.077 kr./m²
2004-10-23normal
1.430.000 kr.22.000 kr./m²
2002-11-04normal
1.065.125 kr.16.387 kr./m²
2002-06-25other
472.500 kr.7.269 kr./m²
1999-11-03normal
766.000 kr.11.785 kr./m²
1996-06-17normal
368.330 kr.5.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.670.000 kr.2019-06-13 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer11.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3'er med køkken-alrum og vestvendt altan
En skøn boligoplevelse venter jer oppe på 2. sal, hvor turen går gennem en treværelses lejlighed, der forener klassisk charme med moderne istandsættelser. Alt sammen på en attraktiv adresse, der placerer jer i gå- eller cykelafstand fra alt, hvad Frederiksberg har at byde på.Lejligheden ligger i en flot frederiksbergejendom fra 1913, og den ligger perfekt i ejendommen, for I kommer til at bo ud til en rolig vej, der ender blindt. Med en placering på 2. sal er der desuden god afstand til gadebill