← Tilbage til on-market
Amagerfælledvej 134, 3. tv
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
Red flags
- ·α -7.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.0%✓Nybyg 2018✓3. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.212 kr/m² × 89 m² = 5.892.889 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.548 kr./år
Alpha
-7.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.892.889 kr.
66.212 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
71.176 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.987.128 kr.
67.271 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.295.000 kr.
70.730 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.892.889 kr.
66.212 kr./m²
-6.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
21.348 kr./m²
-69.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.9%
α (alpha)-7.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-4.9%
Gross rental/år132.012 kr.
Salgspris5.892.889 kr.
Profit (1 års hold)-309.719 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-7.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år186.480 kr.
Salgspris6.305.391 kr.
Profit (1 års hold)157.251 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-7.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år326.963 kr.
Salgspris6.765.037 kr.
Profit (1 års hold)757.380 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.
− Ejerudgifter/år-49.548 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.012 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)186.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)326.963 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.892.889 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-441.731 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-7.0%
Mægler
kr/m² (udbud)70.730 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne 3-værelses tæt på metro og natur
Nu kan I blive de næste ejere af denne lyse og moderne lejlighed, som byder på en gennemtænkt planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter helt optimalt. Her overtager I en indflytningsklar bolig med moderne komfort og en fantastisk placering, som giver jer det absolut bedste fra både bylivet og naturen på Amager.Beliggenheden er særdeles attraktiv, da I kommer til at bo centralt med den rå natur på Amager Fælled som jeres nærmeste nabo. Fra adressen er der kort afstand til metroen, og I h