Amagerfælledvej 134, 3. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.150.000 kr.

69.101 kr/m²

Vores estimat

6.001.688 kr.

67.435 kr/m²

Udbudt over estimat

-2.4 %

-148.312 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -3.0 %

Comp-engineP10 59.206 · median 65.843 · P90 75.140 kr/m²8 comps · same_building

Top-pick score

43/ 100

D — speculative

AVM signal5/25

Kvalitet25/25

Data-freshness0/20

Bydel5/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Moderne (byggeår 2018)
·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 5 · ! 0 · ✗ 2

✗Comps -5%✗α -3.0%✓Sol 100✓Nybyg 2018✓3. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.435 kr/m² × 89 m² = 6.001.688 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

89 m²

Værelser

Byggeår

2018

Udbudspris

6.150.000 kr.

Dage på markedet

61d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.851 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 49.548 kr./år

Alpha

-3.0%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.001.688 kr.

67.435 kr./m² · XGBoost

Investeret

6.188.750 kr.

69.537 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.095.278 kr.

68.486 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	69.101	6.150.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	67.435	6.001.688 kr.	-2.4 %	XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10	59.206	5.269.318 kr.	-14.3 %	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	65.843	5.860.008 kr.	-4.7 %	8 comps same_building, median 30 m væk · high confidence
Comp-engine · P90	75.140	6.687.447 kr.	+8.7 %	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	21.348	1.900.000 kr.	-69.1 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-0.9%

α (alpha)-3.0%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.1%

= Total afkast-0.9%

Gross rental/år132.012 kr.

Salgspris6.001.688 kr.

Profit (1 års hold)-55.050 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

4.0%

α (alpha)-3.0%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.0%

= Total afkast4.0%

Gross rental/år186.480 kr.

Salgspris6.241.756 kr.

Profit (1 års hold)239.486 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.1%

α (alpha)-3.0%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.3%

= Total afkast17.1%

Gross rental/år326.963 kr.

Salgspris6.889.938 kr.

Profit (1 års hold)1.028.151 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (luksus)× 1.15

= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år527.122 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-79.068 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.

= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (89) × 12 mdr

= Langtidsleje/år181.560 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)236.028 kr.

− Ejerudgifter/år-49.548 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.012 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)186.480 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)326.963 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.150.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.150.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.150.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+36.900 kr.

= Tx-omkostning38.750 kr.

+ Tilbudspris6.150.000 kr.

= Total investeret6.188.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.001.688 kr.

− Investeret-6.188.750 kr.

= Spread-187.062 kr.

÷ Investeret÷ 6.188.750 kr.

= Alpha-3.0%

Mægler

kr/m² (udbud)69.101 kr.

MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 3-værelses tæt på metro og natur

Nu kan I blive de næste ejere af denne lyse og moderne lejlighed, som byder på en gennemtænkt planløsning, der udnytter hver eneste kvadratmeter helt optimalt. Her overtager I en indflytningsklar bolig med moderne komfort og en fantastisk placering, som giver jer det absolut bedste fra både bylivet og naturen på Amager.Beliggenheden er særdeles attraktiv, da I kommer til at bo centralt med den rå natur på Amager Fælled som jeres nærmeste nabo. Fra adressen er der kort afstand til metroen, og I h