Udbudspris
3.795.000 kr.
65.431 kr/m²
Vores estimat
3.795.000 kr.
65.431 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 22.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓58 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
9d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.084 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.795.000 kr.
65.431 kr./m² · fallback
Investeret
3.819.620 kr.
65.856 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.846.308 kr.
66.316 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.431 | 3.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 65.431 | 3.795.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.241 | 1.000.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år76.236 kr.
Salgspris3.795.000 kr.
Profit (1 års hold)51.616 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år111.732 kr.
Salgspris3.946.800 kr.
Profit (1 års hold)238.912 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år181.644 kr.
Salgspris4.356.660 kr.
Profit (1 års hold)718.684 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)153.816 kr.
− Ejerudgifter/år-42.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.236 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.732 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.644 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.795.000 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-24.620 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.431 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-07-01normal
3.100.000 kr.53.448 kr./m²
2018-12-20family
970.879 kr.16.739 kr./m²
2014-06-18normal
1.330.000 kr.22.931 kr./m²
2007-11-08normal
130.000 kr.2.241 kr./m²
2002-07-15normal
902.806 kr.15.566 kr./m²
2002-07-15normal
902.806 kr.15.566 kr./m²
2001-05-01normal
784.000 kr.13.517 kr./m²
2000-03-14normal
641.144 kr.11.054 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2025-07-01 · 1 år siden
Udbudspris implicerer22.4% pa
FMV implicerer22.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
SYDVESTVENDT ALTAN, LAV EJERUDGIFT, DELEVENLIG - LIGE VED STRAND OG METRO
SYDVESTVENDT ALTAN, LAV EJERUDGIFT, DELEVENLIG - LIGE VED STRAND OG METROVelkommen til Milanovej 2, 4. tv. – en fantastisk 2-værelses lejlighed på 59 veludnyttede m², hvor beliggenheden og den store sydvestvendte altan går op i en højere enhed.Lejlighedens absolutte højdepunkt er den enorme sydvestvendte altan, hvor solen kan nydes fra middagstid og helt frem til solnedgang. Her får du et ekstra opholdsrum under åben himmel med masser af plads til både loungemøbler, spisebord og hyggelige sommer