iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Edvard Thomsens Vej 23, 3. th

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.795.000 kr.
59.742 kr/m²
Vores estimat
5.795.000 kr.
59.742 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 4.9% pa — realistisk
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 85✓3. sal✓Bygget 2007

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Edvard Thomsens Vej 23, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.348 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.795.000 kr.
59.742 kr./m² · fallback
Investeret
5.831.620 kr.
60.120 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.892.328 kr.
60.746 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris59.7425.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM59.7425.795.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.1031.950.000 kr.-66.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år134.532 kr.
Salgspris5.795.000 kr.
Profit (1 års hold)97.912 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år193.896 kr.
Salgspris6.026.800 kr.
Profit (1 års hold)389.076 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.6%
Gross rental/år260.566 kr.
Salgspris6.652.660 kr.
Profit (1 års hold)1.081.606 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år197.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.244 kr.
− Ejerudgifter/år-63.348 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)134.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)193.896 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)260.566 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.795.000 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread-36.620 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)59.742 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2005-08-06normal
2.120.478 kr.21.861 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.120.478 kr.2005-08-06 · 21 år siden
Udbudspris implicerer4.9% pa
FMV implicerer4.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Nyd livet fra første parket til Byparken!

På Edvard Thomsens Vej 23 finder I denne lyse og indbydende lejlighed med en attraktiv beliggenhed direkte ud til Byparken. Her får I to skønne altaner, store vinduespartier og en fantastisk udsigt over de grønne omgivelser.Boligens naturlige samlingspunkt er det store opholdsareal, hvor spiseafdeling og stue ligger i åben forbindelse med hinanden. De flotte trægulve og det gode lysindfald skaber en behagelig atmosfære, mens de store vinduespartier giver en fin forbindelse til udelivet. Køkkenet