iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Guldbergsgade 11, 5. tv

2200 København N · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.395.000 kr.
96.894 kr/m²
Vores estimat
6.395.000 kr.
96.894 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1885)
  • ·Seller CAGR 4.8% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1885✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Guldbergsgade 11, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
66 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.628 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.395.000 kr.
96.894 kr./m² · fallback
Investeret
6.435.220 kr.
97.503 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.437.457 kr.
97.537 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.8946.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.8946.395.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.7581.700.000 kr.-73.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år82.932 kr.
Salgspris6.395.000 kr.
Profit (1 års hold)42.712 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år125.700 kr.
Salgspris6.650.800 kr.
Profit (1 års hold)341.280 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år249.040 kr.
Salgspris7.341.460 kr.
Profit (1 års hold)1.155.280 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.328 kr.
− Ejerudgifter/år-59.628 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.932 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.700 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.040 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.395.000 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread-40.220 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)96.894 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-03-14family
1.867.000 kr.28.288 kr./m²
2006-06-27normal
2.500.000 kr.37.879 kr./m²
2005-02-02family
1.147.500 kr.17.386 kr./m²
1998-05-06normal
867.000 kr.13.136 kr./m²
1997-03-20normal
361.533 kr.5.478 kr./m²
1993-06-30normal
483.000 kr.7.318 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.500.000 kr.2006-06-27 · 20 år siden
Udbudspris implicerer4.8% pa
FMV implicerer4.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn taglejlighed med lys, luft og byliv lige udenfor døren

Velkommen til denne indbydende taglejlighed, hvor stilrene rammer, flotte bræddegulve og et skønt lysindfald går op i en højere enhed. Lejligheden byder på en rummelig stue, to gode soveværelser samt et nydeligt køkken og et lækkert badeværelse. Den gennemtænkte planløsning med separat adgang til alle tre værelser gør boligen oplagt til deling. Beliggenheden er helt i top med Sankt Hans Torv og den stemningsfulde Elmegade lige om hjørnet, og når vejret indbyder til udeliv, kan I nyde den frodige