Udbudspris
4.995.000 kr.
89.196 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
89.196 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 71.318 · median 84.595 · P90 91.156 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1978) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1978✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 90✓56 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
3
Byggeår
1978
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.572 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
89.196 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
89.765 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.050.674 kr.
90.191 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.196 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.196 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 71.318 | 3.993.834 kr. | -20.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.595 | 4.737.332 kr. | -5.2 % | 8 comps samme postnummer, median 1580 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 91.156 | 5.104.736 kr. | +2.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.321 | 1.250.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år87.828 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)56.008 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år128.148 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)296.128 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år293.197 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)1.000.637 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-46.572 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)87.828 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)128.148 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)293.197 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)89.196 kr.
Mægler&LIVING Rungsted | Hørsholm
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-11-02normal
3.010.000 kr.53.750 kr./m²
2020-07-10normal
2.340.000 kr.41.786 kr./m²
1996-07-16normal
500.915 kr.8.945 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.010.000 kr.2020-11-02 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LE CORBUSIER FIK IDÉEN. ØSTERBRO FIK UDSIGTEN
Med elevator direkte op til 5. sal, to separate soveværelser og egen solrig altan får man her en totalt indflytningsklar lejlighed med nogle af de kvaliteter, der er ekstra rare at have på Østerbro. Lejligheden ligger i det populære Willemoes-kvarter i en arkitekttegnet ejendom, der skiller sig markant ud fra den klassiske Østerbro-ejendom.Ejendommen er opført med inspiration fra Le Corbusiers Cité Radieuse og blev i 1983 præmieret af Københavns Kommune for sin arkitektur. Her er pæne fællesarea