iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gammel Kalkbrænderi Vej 56, 3. tv

2100 København Ø · lokalbolig · LokalBolig Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
89.196 kr/m²
Vores estimat
4.720.343 kr.
84.292 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.5 %
-274.657 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.1 %
Comp-engineP10 74.710 · median 85.252 · P90 96.264 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·54 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -6.1%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 95✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.292 kr/m² × 56 m² = 4.720.343 kr.
Gammel Kalkbrænderi Vej 56, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
54d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.180 kr./år
Alpha
-6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.720.343 kr.
84.292 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
89.765 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.776.057 kr.
85.287 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.1964.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.2924.720.343 kr.-5.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.7104.183.774 kr.-16.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median85.2524.774.111 kr.-4.4 %8 comps inden for 250 m, median 54 m væk · high confidence
Comp-engine · P9096.2645.390.770 kr.+7.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.2141.300.000 kr.-74.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.4%
α (alpha)-6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år86.220 kr.
Salgspris4.720.343 kr.
Profit (1 års hold)-220.257 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år126.540 kr.
Salgspris4.909.157 kr.
Profit (1 års hold)8.877 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.4%
α (alpha)-6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast12.4%
Gross rental/år186.873 kr.
Salgspris5.418.954 kr.
Profit (1 års hold)579.007 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-48.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.220 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.540 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.873 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.720.343 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-306.477 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-6.1%

Mægler

kr/m² (udbud)89.196 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro og Nordhavn
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2001-01-21normal
801.000 kr.14.304 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
801.000 kr.2001-01-21 · 25 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed i klassisk ejendom fra 1904 på Indre Østerbro

Lys 2-værelses lejlighed med mulighed for at sætte sit eget prægHer får du en lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed, der byder på gode muligheder for at indrette og modernisere efter egne ønsker. Boligen rummer en god stue med et dejligt lysindfald, et regulært soveværelse samt et rummeligt badeværelse.Beliggenheden gør hverdagen nem med kort afstand til både S-tog og metro, mens Nordhavn, Nordre Frihavnsgade og resten af Østerbros mange tilbud ligger lige i nærheden. Her er caféer, indkøb,