Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·91 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Seller CAGR 52.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓3. sal✓58 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
91d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.336 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
94.741 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
95.342 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.570.511 kr.
96.043 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.495.000 kr.
94.741 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
94.741 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
23.276 kr./m²
-75.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år110.784 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)75.964 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år156.720 kr.
Salgspris5.879.650 kr.
Profit (1 års hold)506.550 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år302.110 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.080.550 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.056 kr.
− Ejerudgifter/år-42.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.720 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.110 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)94.741 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-26normal
3.595.000 kr.61.983 kr./m²
1999-10-02normal
892.678 kr.15.391 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.595.000 kr.2025-03-26 · 1 år siden
Udbudspris implicerer52.9% pa
FMV implicerer52.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar kvalitetslejlighed med roligt gårdmiljø midt i Indre By!
Der er boliger, man flytter ind i – og så er der boliger, man falder til i.Denne lejlighed hører til sidstnævnte.Midt i hjertet af København finder du denne gennemrenoverede lejlighed, hvor der er kræset for detaljerne, og hvor man straks fornemmer, at der er tænkt over både æstetik og funktionalitet. Det elegante Svane-køkken udgør boligens naturlige samlingspunkt – et sted, hvor morgenkaffen nydes i ro, og hvor middage med venner let kan trække ud til langt ud på aftenen. Badeværelset er ligel