iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Åbenrå 10, 3. 11

1124 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
94.741 kr/m²
Vores estimat
5.495.000 kr.
94.741 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·151 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 52.9% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1972✗α -0.6%!Ingen AVM✓Stand 8/10✓Sol 95✓3. sal✓58 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Åbenrå 10, 3. 11

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
151d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.336 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.495.000 kr.
94.741 kr./m² · fallback
Investeret
5.529.820 kr.
95.342 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.570.511 kr.
96.043 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.7415.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.7415.495.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.2761.350.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år110.784 kr.
Salgspris5.495.000 kr.
Profit (1 års hold)75.964 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år156.720 kr.
Salgspris5.714.800 kr.
Profit (1 års hold)341.700 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år302.110 kr.
Salgspris6.308.260 kr.
Profit (1 års hold)1.080.550 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.056 kr.
− Ejerudgifter/år-42.336 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.784 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.720 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.110 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.495.000 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-34.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)94.741 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-03-26normal
3.595.000 kr.61.983 kr./m²
1999-10-02normal
892.678 kr.15.391 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.595.000 kr.2025-03-26 · 1 år siden
Udbudspris implicerer52.9% pa
FMV implicerer52.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar kvalitetslejlighed med roligt gårdmiljø midt i Indre By!

Der er boliger, man flytter ind i – og så er der boliger, man falder til i.Denne lejlighed hører til sidstnævnte.Midt i hjertet af København finder du denne gennemrenoverede lejlighed, hvor der er kræset for detaljerne, og hvor man straks fornemmer, at der er tænkt over både æstetik og funktionalitet. Det elegante Svane-køkken udgør boligens naturlige samlingspunkt – et sted, hvor morgenkaffen nydes i ro, og hvor middage med venner let kan trække ud til langt ud på aftenen. Badeværelset er ligel