Udbudspris
3.995.000 kr.
65.492 kr/m²
Vores estimat
4.044.874 kr.
66.309 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.2 %
+49.874 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.6 %
Comp-engineP10 56.776 · median 62.362 · P90 77.096 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +0.6%✓KBH-klassiker 1934✓Sol 95✓3. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.309 kr/m² × 61 m² = 4.044.874 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.376 kr./år
Alpha
0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.044.874 kr.
66.309 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
65.915 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.098.497 kr.
67.188 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 65.492 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.309 | 4.044.874 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 56.776 | 3.463.309 kr. | -13.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 62.362 | 3.804.095 kr. | -4.8 % | 8 comps inden for 1 km, median 332 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.096 | 4.702.882 kr. | +17.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.393 | 1.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.6%
α (alpha)0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år80.064 kr.
Salgspris4.044.874 kr.
Profit (1 års hold)104.118 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år117.396 kr.
Salgspris4.206.669 kr.
Profit (1 års hold)303.245 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år179.352 kr.
Salgspris4.643.515 kr.
Profit (1 års hold)802.047 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.772 kr.
− Ejerudgifter/år-44.376 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.396 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.352 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.044.874 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread24.054 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.492 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-01-08normal
2.050.000 kr.33.607 kr./m²
2012-07-12normal
928.000 kr.15.213 kr./m²
1998-10-01normal
455.000 kr.7.459 kr./m²
1997-06-05normal
310.000 kr.5.082 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.050.000 kr.2018-01-08 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot og delevenlig 2V’er med stor solrig altan
LejlighedenLad boligjagten ende på Hveensvej: en rolig sidegade, blot et hjørne fra Amagerbrogades attraktive handelsstrøg. Det er nemlig lige dér, at en delevenlig toværelses lejlighed, der er som skabt til parret eller studievennerne, står til salg.Lejlighedens 61 veldisponerede kvadratmeter emmer af klassisk københavnercharme med plankegulve under fødderne, lette stuklofter foroven og dannebrogsvinduer, der indrammer byens lys. Fordelingsentréen viser vejen rundt i hjemmet: Først forbi badevæ