iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålandsgade 49, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Amagerbrogade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.950.000 kr.
70.536 kr/m²
Vores estimat
3.772.829 kr.
67.372 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.5 %
-177.171 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.1 %
Comp-engineP10 65.094 · median 70.615 · P90 78.693 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.1%✓Comps +0%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.372 kr/m² × 56 m² = 3.772.829 kr.
Ålandsgade 49, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.950.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.208 kr./år
Alpha
-5.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.772.829 kr.
67.372 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.975.550 kr.
70.992 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.818.102 kr.
68.180 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.5363.950.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.3723.772.829 kr.-4.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1065.0943.645.282 kr.-7.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.6153.954.435 kr.+0.1 %8 comps inden for 250 m, median 30 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.6934.406.815 kr.+11.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.8571.000.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.3%
α (alpha)-5.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-3.3%
Gross rental/år70.032 kr.
Salgspris3.772.829 kr.
Profit (1 års hold)-132.689 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.5%
α (alpha)-5.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år104.304 kr.
Salgspris3.923.742 kr.
Profit (1 års hold)52.496 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-5.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år179.520 kr.
Salgspris4.331.208 kr.
Profit (1 års hold)535.177 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-44.208 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.304 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.520 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.950.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.950.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.950.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.700 kr.
= Tx-omkostning25.550 kr.
+ Tilbudspris3.950.000 kr.
= Total investeret3.975.550 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.772.829 kr.
− Investeret-3.975.550 kr.
= Spread-202.721 kr.
÷ Investeret÷ 3.975.550 kr.
= Alpha-5.1%

Mægler

kr/m² (udbud)70.536 kr.
MæglerNybolig Amager - Amagerbrogade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-10family
1.692.800 kr.30.229 kr./m²
2010-04-12normal
1.070.000 kr.19.107 kr./m²
1996-01-24normal
250.000 kr.4.464 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.070.000 kr.2010-04-12 · 16 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-V lejlighed på Amagerbro med solrig altan og stor gård

Lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed med solrig altan på Amagerbro Velkommen til en lys og veldisponeret ejerlejlighed på 56 m², hvor en god planløsning, en skøn sydvestvendt altan og en attraktiv beliggenhed på Amager går op i en højere enhed.Lejligheden er beliggende i en klassisk ejendom fra 1940 og byder på en indretning, hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt. Fra fordelingsentréen er der adgang til boligens badeværelse samt det lyse køkken, der har god skabsplads og en funktionel in